Skattekonsekvenser m.m. vid fastighetsöverlåtelse
Jag och min man skall ta över/köpa mina svärföräldrars hus. Min svåger är inte intresserad av att köpa huset och bor dessutom i USA. Vi har själva ett hus att sälja vid övertagandet. Vad är förmånligast för alla parter att vi köper huset till marknadsvärdet eller taxeringsvärdet? Att vi får huset som gåva eller förtida arv. Dagens tax. värde är 1600.000 och föräldrarna köpte huset för 40 år sedan för 150.000. Hur hanterar man brodern i USA om det inte sker en regelrätt försäljning till oss?
Tack på förhand
L
Lawline svarar
Hej,
Vid överlåtelse av fastigheter tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Om fastighet säljs till ett pris som understiger taxeringsvärdet anses detta vara en gåva. De skattemässiga effekterna blir alltså desamma som om fastigheten skänks bort. Detta innebär att om dina svärföräldrar säljer fastigheten till er för ett pris som understiger taxeringsvärdet anses hela överlåtelsen vara en gåva. Detta leder till att ni som mottagare inträder i givarens skattemässiga situation. Innebörden av detta är att ni övertar dina svärföräldrars omkostnadsbelopp enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsvärdet och utgifter för förbättring enligt 44 kap. 14 § IL, se https://lagen.nu/1999:1229. Vid en framtida försäljning används detta belopp för att beräkna er skattepliktiga vinst enligt 44 kap. 13 § IL se https://lagen.nu/1999:1229. Inga andra skattemässiga konsekvenser uppkommer, varken för er eller för dina svärföräldrar.
Om fastigheten överlåts till marknadsvärdet kommer dina svärföräldrar att göra en vinst. Denna beräknas genom att ersättningen ni betalar som köpare minskas med dina svärföräldrars omkostnadsbelopp (se ovan) enligt 44 kap. 13 § IL, se https://lagen.nu/1999:1229. Dina svärföräldrar beskattas på vinsten med 30 % enligt 65 kap. 7 § IL, se https://lagen.nu/1999:1229. Det finns dock möjligheter att skjuta upp beskattningen av vinst vid försäljning av fastighet enligt 47 kap. 1 § IL , se https://lagen.nu/1999:1229.
Skattekonsekvenserna för er som köpare vid försäljning till marknadsvärde är endast att det ni betalar sedan kommer användas vid beräkning av er kapitalvinst vid en framtida försäljning, se ovan.
De skattemässiga skillnaderna mellan gåva/pris som understiger taxeringsvärdet och försäljning till marknadsvärdet är alltså att dina svärföräldrar i det senare fallet kommer få en skattepliktig vinst. Ert anskaffningsvärde skiljer sig också åt beroende på vilket pris ni sätter.
Om försäljning inte sker till marknadsvärdet kommer mellanskillnaden anses utgöra förskott på arv till din make från dina svärföräldrar enligt 6 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB), se https://lagen.nu/1958:637. Vad man i sin livstid skänker (och här omfattas försäljning till underpris) till sina barn presumeras nämligen utgöra förskott på arv. När dina svärföräldrar sedan dör kommer denna gåva räknas av från din makes arv. Om dina svärföräldrar inte vill att gåvan/den förmånliga försäljningen ska anses utgöra förskott kan de exempelvis skriva detta i ett testamente. Vid arvskiftet kommer då inte beaktas att din make fått en gåva och arvet kommer alltså fördelas utan hänsyn till detta.
Med vänliga hälsningar
