Uppsägning av hyresavtal vid störningar i boendet
Hej
Vi hyr ut vår dotters hyreslägenhet i andra hand. I kontraktet skrev vi att om andrahandshyresgästen missköter sig och vi får varningar av bostadsbolaget så har vi rätt att säga upp kontraktet med avflyttning inom 7 dagar samt att andrahandshyresgästen ska betala hyra även för nästkommande månad. Nu har just detta hänt, det har varit en fest utan dess like och vi har fått anmärkning och varning från bostadsbolaget. Nu har vi råkat i tvist om detta och andrahandshyresgästen hävdar att så får man inte skriva. Vi säger som så att eftersom kontraktet är underskrivet av honom med hans mamma som borgenär så gäller kontraktet med de villkor som står där. Hade man haft invändningar hade man ju fått protestera innan man skrev på kontraktet eller överhuvudtaget inte skrivit under. Vem av oss har rätt?
Vi skrev även in i avtalet att lägenheten kan sägas upp med en månads uppsägning. Han sa upp sin lägenhet 1a maj och tycker då att han inte ska behöva betala för juli. (Juni hyra är ju redan betald i maj). Han anser att 1 dag mer eller mindre spelar ingen roll. MYCKET tacksam för svar då vi står i en hemskt besvärlig situation just nu.
Lawline svarar
Hej!
Ifrågavarande förhållande regleras av jordabalkens 12:e kapitel. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att alla avtalade villkor som strider mot regleringen i 12:e kapitlet till nackdel för hyresgästen, blir ogiltiga.
Enligt 25 § hyreslagen, skall hyresgästen se till att ”de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet)”.
Bryter hyresgästen mot nu nämnda paragraf, kan hyresrätten bli förverkad enligt 42 § 1 st 6 p. Att hyresrätten blir förverkad innebär att rätten att hyra bostaden upphör, och hyresvärden kan säga upp avtalet med omedelbar verkan.
Vid bedömningen om störningarna är tillräckliga enligt 25 § för hyresrättens förverkande skall hänsyn tas till om de är av övergående art, om de sker på natten eller på dagen m.m. Vid sådana störningar har dock hyresvärden (i detta fall Ni) en skyldighet att ge hyresgästen en ”tillsägelse” för att ge vederbörande möjlighet till förbättring. Först efter denna tillsägelse, kan hyresrätten bli förverkad i det fall att hyresgästen inte rättar sig efter den. Det framgår inte av frågan om Ni gett er hyresgäst en sådan tillsägelse eller ej, men i det fall att tillsägelse inte lämnats, innebär det att uppsägningen i förtid eventuellt strider mot regleringen i 42 § 1 st 6 p.
Om hyresrätten dock är förverkad får hyresvärden säga upp hyresavtalet omedelbart (6 §) vilket innebär att ingen uppsägningstid behöver tas hänsyn till. (Notera dock behöver) Ni kan även föra en skadeståndstalan för den ekonomiska förlust ni lider p.g.a. motpartens kontraktsbrott.
Det framgår inte av frågan om ni hyrt ut bostaden tills vidare eller om det är ett avtal på bestämd tid. Vid tillsvidareavtal gäller att hyresavtalet upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter 3 månader från uppsägningen. Är avtalet ett tidsbegränsat avtal gäller dock andra regler som Ni kan finna i 4 § 2 st. (se https://lagen.nu/1970:994)
Vänligen
