Lawline svarar
INLEDNING:
Jag kan inledningsvis betona vikten av hur ni formulerar ett avtal om fastighetens försäljning. Om ni betecknar avtalet som ett köpekontrakt och följer formkraven i 4:1 JB så kommer affärsuppgörelsen ses som ett köp av fast egendom. Som jag förstår hyrköparens ( kommer att kalla din köpare för hyrköpare i fortsättningen) avsikt med köpet så vill dock denne att köpets slutliga genomförande göras beroende av framtida händelser. Med köpets slutliga genomförande menar jag att äganderätten och förfoganderätten till huset övergår på hyrköparen och denne kan då söka lagfart. Hyrköparen verkar i ditt fall vilja göra köpet svävande och villkorat. Köparen vill alltså inte till en början förvärva huset, dvs få äganderätten överförd på sig utan istället hyra huset.
Man skulle i och för sig kunna tolka köparens önskan om ett hyrköp som en önskan att få äganderätten överförd på sig men med möjligheten att dela upp betalningen av hela huset köpesumma på månatliga betalningar tills huset är färdigbetalt ( hyra). Jag tror dock att köparen vill hyra huset och ej få äganderätten överförd på sig direkt utan ha en valfrihet mellan att hyra huset och köpa det. Jag kommer att diskutera detta fall. Det kan dock här betonas att det juridiskt sett i princip inte existerar någon mellanform mellan hyra eller köp av fast egendom. Antingen hyr man eller så äger man fast egendom. Enligt min mening är detta juridiskt sett en mycket krånglig uppgörelse och det vore betydligt enklare om det vore möjligt att skriva ett vanligt hyreskontrakt med ett separat avtal om framtida optionsrätt eller ett vanligt köpeavtal med uppskjuten betalningsskyldighet.
HYRKÖP- KONSTRUKTION
Det finns inga särskilda regler för hur ett avtal om hyresköp ska skrivas. 4 Kap JB reglerar hur man skriver kontrakt om köp av fast egendom och 12 Kap JB( JB= jordabalk SFS 1970:994) behandlar hyra av fast egendom. Ett hyrköp innebär i en mer generell juridisk mening i princip att det i avtalet mellan dig och hyrköparen finns ett villkor som ger hyrköparen rätt att köpa huset efter en viss tid. Hyrköp innebär vidare att hyrköparen från början hyr huset men att denne efter viss period eller när som helst har rätt att köpa huset. Om hyrköparen väljer att efter en viss tid köpa huset så har denne vanligtvis rätt att få hyreskostnaden tillbaka. Själva syftet med ett hyrköp är ju att äganderätten slutligen ska övergå till hyrköparen. Hyrköp är en mycket utbredd och vanligt förekommande affärsuppgörelse när det gäller köp/hyra av lösöre ( varor, maskiner, båtar, m.m.).
HYRKÖP AV FAST EGENDOM
Ett hyrköp av fast egendom innebär inte att äganderätten till fastigheten övergår till hyrköparen. Du har alltså fortfarande äganderätten till fastigheten och om du skulle gå i konkurs eller om fastigheten skulle bli utmätt är det inte säkert att hyrköparens hyresrätt skulle skyddas. Hyrköpet skall alltså som utgångspunkt behandlas som ett vanligt hyresavtal och de tillämpliga reglerna är 12 KAP JB ( ofta kallad för hyreslagen). För att äganderätten ska övergå på hyresköparen fordras ett formligt avtal som följer föreskrifterna 4:1 JB. Jag kan här citera lagtexten:"Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen" ( 4:1 JB). Lagfart kan inte erhållas förrän det skriftliga köpeavtalet har ingivits till inskrivningsmydnigheten ( 20:1, 5, 6§§ JB). Av detta följer att hyrköparen ej kan söka inteckningar i fastigheten eller pantsätta fastigheten då den som gör detta enligt huvudregeln ska vara lagfaren ägare ( 6:1,2, 22:1, 2§§ JB).
ÄR VILLKORET GILTIGT ENLIGT JORDABALKENS REGLER?
Om erat avtal ges den innebörden att det är ett hyresavtal med utfästelse om framtida försäljning av fastigheten, är det i detta sammanhang att behandla enbart som hyresavtal, eftersom överenskommelse om framtida försäljning av fastighet enligt svensk rätt inte kan ingås med bindande verkan ( NJA 1977 s.509). Om avtalet i stället ses som ett kombinerat hyres- och köpeavtal är följande omständigheter att beakta.
Enligt 4 kap 4§ JB får köps fullbordan eller bestånd ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Denna regel ger uttryck för möjligheterna att villkora köp av fast egendom. Eftersom det råder stränga formkrav och krav på ordning och reda inom inskrivingsväsendet så kan man inte göra ett köp svävande i längre än två år. Det är exempelvis inte tillåtet att göra ett köps fullbordan beroende av om hyrköparen någon gång i framtiden får ingivelsen att förvärva huset. Undantaget är om köpet villkoras av att köpeskilling ej ska erläggas omedelbart. Detta villkor kan gälla längre än två år. Enligt min mening så kan det affärsupplägg som du och köparen har tänkt er knappast medföra att ett giltigt köp av fast egendom har ägt rum enligt jordabalkens regler. Då ej giltigt köp ägt rum bör affärsuppgörelsen behandlas som hyra av fast egendom.
RÄTTSVERKAN AV VILLKORET OCH SAMMANFATTNING AV PROBLEMET
Villkoret som ger hyresköparen rätt att köpa huset torde kunna betecknas som ett hembudsförbehåll och torde ha den verkan att du som säljare ej får erbjuda någon annan köpare att förvärva huset ( skyldighet för dig som säljare). Du måste alltså först erbjuda hyresköparen möjligheten att förvärva huset. Om du ska ha ett sådant villkor i hyresavtalet eller ett separat avtal så borde du sätta en tidsgräns så att du faktiskt ger köparen ett incitament att ta ställning till köperbjudandet vid äventyr att denne förlorar möjligheten att förvärva huset. Om du i avtalet skriver ett villkor som ger hyresköparen valfrihet att förvärva huset eller fortsätta hyra huset torde detta betecknas som ett optionsvillkor. Detta villkor ( samma villkor egentligen som hembudsförbehållet men dess andra sida, dvs en rättighet för köparen) bör också tidsbegränsas så att hyresköparen vid en viss tidpunkt måste ta ställning till om han vill förvärva huset vid äventyr att denne förlorar möjligheten att förvärva huset.
Vad händer då om du bryter mot dessa villkor? Anta att din fastighet blir utmätt för dina skulder eller att du går i konkurs med följd att din fastighet säljs exekutivt. Har hyresköparen då något skydd mot tredje man för sin optionsrätt, dvs valfrihet att förvärva huset vid en viss tidpunkt i framtiden? Svaret är nej. Villkoret gäller ej mot dina fordringsägare eller mot tredje man utan optionsvillkoret gäller bara mellan dig och hyresköparen. Hyresköparens rätt att få bo kvar i huset regleras av reglerna i 7 kap JB ( se också 12:29-31 JB). Hyresköparen torde om denne tillträtt huset och har ett skriftligt avtal ha en stor chans att få bo kvar i huset ( 7:10-14 JB). Vad gäller då mellan du och hyresköparen om du bryter mot optionsvillkoret? Denna fråga har inget bra svar men man skulle kunna tänka sig att hyresköparen har en rätt till skadestånd gentemot dig på grund av ditt avtalsbrott. En uppskattning får göras om vad som kan anses som skäligt ( 35:5 RB). Mitt råd till dig är att ej gå med på ett hyresköp eftersom det kan binda dig under lång tid och är en för dig ogynnsam och juridiskt sett osäker konstruktion. Du bör också ta risken i beaktande för eventuellt skadeståndsansvar om du bryter mot optionsvillkoret. Mitt råd är att skriva ett vanligt köpekontrakt med uppskjuten betalning eller ett hyreskontrakt.
