Val av bolagsform vid uthyrning av näringsfastighet

Question

Hej.
Jag äger en lokal som jag avser hyar ut till ett företag. Då det ingår 4 timmars bevakning av inkråmet (drift av Servrar mm.) övr. fastighetsskötsel, godsmottagning Etc, undrar jag vilken debiteringsform som blir förmånligast att fakturera. Hela beloppet som hyra till mig som privatperson (lön), till mig i bildat bolag och m. eget löneuttag, eller lön och hyra var för sig?
Kan man se en skatteteknisk fördel för båda parter att hela beloppet faktureras som hyra?
Mvh.

Answer 1

Hej och tack för din fråga

Inledningsvis vill jag säga att utan en närmare uppfattning om vilka belopp det rör sig om, frågeställningen försvåras. Jag skulle därför råda dig att läsa mitt svar som en allmän vägledning och sedan ta kontakt med en yrkesverksam skattejurist för att finna ett upplägg som är optimalt för dig. Det kan göra stor skillnad för din ekonomi.

Jag förutsätter att hela fastigheten hyrs ut och således räknas som en näringsfastighet enligt 2 kap. 14§ IL.

Om du som privatperson hyr ut en näringsfastighet och inte gör detta i bolagsform beskattas du i inkomstslaget näringsverksamhet, då du bedriver enskild näringsverksamhet. Både den hyra du får in samt de pengar din enskilda firma får in för underhållet går då in i näringsverksamheten. Det spelar ingen roll här huruvida du debiterar underhållskostnaderna och hyran var för sig. Du kan inte ta ut pengar i form av lön i enskild firma, då man inte anses kunna ge lön till sig själv. Avdrag får du göra i enlighet med 16 kap. 1 § IL för de kostnader du har, såsom EL, vatten osv. Du får också göra värdeminskningsavdrag på din fastighet i enlighet med reglerna i 19 kap. IL.

Överskottet av denna enskilda näringsverksamhet beskattas sedan med samma skattesats som för tjänst. Arbetar du själv med underhållet av fastigheten 1/3 av heltid kommer ditt överskott att räknas som inkomst av aktiv näringsverksamhet, arbetar du mindre än detta är det att anse som inkomst av passiv näringsverksamhet. Konsekvenserna av detta är att man för aktiv näringsverksamhet får göra avdrag från resultatet med 25% för egenavgifter men för passiv endast 20%.

I denna form av näringsverksamhet får du slutligen göra räntefördelning, avsättning till periodiseringsfond samt avsättning till expansionsfond. En nackdel med denna näringsform är, som jag ser det, att du inte kan tillämpa reglerna i 57 kapitlet, som ger dig möjlighet att till lågbeskattad utdelning.

Startar du ett AB kan du vara anställd i detta och ta ut lön för arbete du utför i bolaget. Lönekostnaderna är avdragsgilla för ditt företag enligt 16:1. Hyresintäkterna flyter in i ditt bolag och avdrag tillåts i samma utsträckning som i enskild näringsverksamhet. Ditt aktiebolag beskattas sedan på överskottet med 26,3 procents bolagsskatt. Bedriver du näringsverksamheten i denna form kan du tillämpa reglerna i 57 kapitlet, förutsatt att du ”är verksam i betydande omfattning”, och härigenom dela ut minimum ca. 120000 till förmånlig skattesats enligt 57:11 och 57:20.

Slutligen kan nämnas att det är enklare att bedriva uthyrningen som en enskild firma, du slipper exempelvis ha revisor, vilket krävs för ett AB. Det föreligger också skillnader mellan de regler som tillämpas vid försäljning av fastigheten beroende på om den ägs av dig eller av ett av dig ägt AB.

Hoppas detta har givit dig en grundläggande uppfattning om de skatterättsliga skillnaderna mellan att bedriva verksamheten som enskild firma respektive i aktiebolagsform.

Mvh