Uppskovsavdrag vid försäljning av sommarhus

Question

Hej, vi har ett sommarhus. Kan vi skjuta upp beskattningen av reavinsten om vi köper en villa som planerat? Dvs. vi byter tillgångslag från fritidshus till permanent boende (villa).

Answer 1

Hej!

I skattehänseende kallas det uppskov med beskattning som ni önskar få, för ”uppskovsavdrag” och behandlas i 47 kap. inkomstskattelagen (IL). Möjligheten att kunna erhålla sådana uppskov har tillkommit för att motverka s.k. inlåsningseffekter. Med detta menas de svårigheter att finansiera en ny bostad som annars lätt skulle kunna uppstå om den ersättning man erhåller vid en bostadsförsäljning skulle tas upp till beskattning - en stor del av ersättningen skulle ju i sådana fall inte kunna användas till att förvärva en ny bostad.

För att erhålla uppskovsavdrag med en kapitalvinst (d.v.s. vad som förut benämndes som reavinst) ställs det i 47 kap. 2 § IL upp tre krav som alla måste vara uppfyllda:

1. kapitalvinsten ska ha uppstått till följd av en avyttring som omfattar en ursprungsbostad,

2. man ska ha förvärvat, eller ha för avsikt att förvärva en ersättningsbostad, och

3. man ska ha bosatt sig, eller ha för avsikt att bosätta sig i ersättningsbostaden.

För att kunna avgöra om försäljningen berättigar till uppskovsavdrag krävs därför att man undersöker om kraven enligt ovan är uppfyllda. Inledningsvis bör man således avgöra om resultatet från avyttringen av fastigheten (d.v.s. försäljningen) är positivt (kapitalvinst) eller negativt (kapitalförlust). Troligtvis ger detta inte upphov till några större problem, men oavsett vilket beräknas resultatet enligt 44 kap. 13 §, genom att ersättningen för den avyttrade tillgången minskas med eventuella utgifter för att avyttra densamma (t.ex. mäklararvorden) samt ett omkostnadsbelopp enligt 44 kap. 14 § IL. Vad beträffar fastigheter finns det dock i 45 kap. IL vissa specialbestämmelser rörande omkostnadsbeloppet. Primärt berör dessa regler vilka förbättringsutgifter som får räknas med i omkostnadsbeloppet - att detta kan ha betydelse beror ju på att ett större omkostnadsbelopp minskar resultatet enligt ovan.

Om man kommer fram till att det rör sig om en kapitalvinst skall denna enligt 47 kap. 6 § IL vidare uppgå till minst 50000 kr (detta krav gäller per delägare) för att uppskovsavdrag skall få göras. Om även detta krav är uppfyllt måste det, som framgår enligt ovan, röra sig som en avyttring av en ”ursprungsbostad” och det är detta som troligtvis skapar problem i erat fall.

Med ursprungsbostad avses enligt 47 kap. 3 § IL en privatbostad (belägen i Sverige) som vid tidpunkten för avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad. Med detta avses enligt samma lagrum en privatbostad där den skattskyldige varit bosatt:

1. under minst ett år närmast försäljningen, eller

2. minst tre av de senaste fem åren.

Detta innebär att ni troligtvis inte kan få uppskovsavdrag för kapitalvinsten som uppstår i samband med försäljningen av erat fritidshus eftersom att den svårligen kan anses utgöra er permanentbostad (som jag tolkar frågan rör det sig om en fritidsbostad som ni inte använder som eran egentliga bostad). Om situationen dock skulle vara sådan att erat sommarhus faktiskt utgör eran permanenta bostad (att kraven avseende bosättningstid i 47 kap. 3 § IL är uppfyllda) skulle ni troligtvis kunna erhålla uppskovsavdrag i och med att ni har för avsikt att köpa en ersättningsbostad som utgör ett småhus (som uppfyller kraven om ersättningsbostad enligt 47 kap. 5-5b §§ IL) i vilket ni har för avsikt att bosätta er. I sådana fall skulle uppskovsavdragets storlek enligt 47 kap. 7 § IL bli beroende av skillnaden mellan ersättningen för ersättningsbostaden och ursprungsbostaden. Är ersättningen för ersättningsbostaden minst lika stor som ersättningen för ursprungsbostaden kommer uppskovsavdraget att motsvara den del av kapitalvinsten som tas upp - kapitalvinster som uppstår i samband med försäljningar av fastigheter skall enligt 45 kap. 33 § IL kvoteras till två tredjedelar (det alltså enbart två tredjedelar som skall tas upp till beskattning). Är ersättningen för ersättningsbostaden mindre än ersättningen för ursprungsbostaden kommer uppskovsavdraget emellertid att justeras nedåt.

Sammanfattningsvis tror jag inte att ni kan få uppskovsavdrag för den kapitalvinst som uppstår om ni säljer er fritidsbostad eftersom att den troligtvis inte kan anses utgöra en permanentbostad.

Mvh