Åtgärder då hyresgäst använder större yta än avtalat

Question

Jag har en hyresgäst som har ett kontrakt på tom lokal, 175kvm, i en större lokal. Gästen nyttjar ca 400kvm, men vill inte betala för mer förrän kontraktet går ut (081231) för omförhandling.
Vad jag förstår så gäller inte kontraktet då det är frågan om en "annan" lokal varför kontraktet skall sägas upp för omedelbar omförhandling.
Jag begär bara att få betalt för nyttjade ytor?
Kan jag säga upp gästen för omförhandling av kontrakt med omedelbar verkan?

Answer 1

Hyresrätt av lokaler regleras i jordabalken 12 kap (se http://www.lagen.nu/1970:994). Denna lag är tvingande till hyresgästens förmån varför eventuella avtal som strider mot lagen och försämrar hyresgästen skydd inte är giltiga.
Då man vill ändra hyresavtalet med avseende på den uthyrda lokalen ses detta som ett nytt avtal varför det gamla avtalet ska sägas upp. Uppsägning sker då hyrestiden gått ut enligt 12 kapitel 3 § med beaktande av uppsägningstiden som är på nio månader om hyresavtalet varat längre än nio månader (12 kapitlet 5 § sista stycket 5 p.). Enda sättet att avsluta ett avtal innan uppsägningstidens slut är genom att lokalen förverkas enligt JB12: 42. Jag kan dock inte se någon grund enligt denna bestämmelse som enligt vad som framgått ger er rätt att avsluta kontraktet på förtid. Vad gäller uppsägning kommer er hyresgäst att ha ett besittningsskydd över lokalen vilket medför att hyresgästen som huvudregel har rätt till förlängning av avtalet vid kontraktets slut. Hyresgästen har emellertid förlorat sitt besittningsskydd om han enligt 12:57 JB bland annat åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyreskontraktet eller hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Enligt denna bestämmelse bör er hyresgäst ha förlorat sitt besittningsskydd och ni bör kunna säga upp avtalet vid avtalstidens utgång med beaktande av uppsägningstiden.
Angående det olovliga utnyttjandet av lokalen har ni rätt till skadestånd motsvarande hyran, även för dessa delar, enligt principen om obehörig vinst, se bl.a. NJA 1993 s.13 (se http://lagen.nu/dom/HDO/T279-90_1). Om hyresgästen vägrar att flytta sig från den icke hyrda ytan kan ni hos kronofogden ansöka om handräckning för att tvinga bort honom. Mer information om handräckning och ansökningsblanketter hittar ni bl.a. på kronofogdens hemsida.
Genom sitt handlande kan hyresgästen eventuellt göra sig skyldig till brotten egenmäktigtförfarande enligt 8 kapitlet 8 § BrB eller olovligt förfogande enligt 10 kapitlet 4 § BrB (se http://lagen.nu/1962:700) beroende på om hyresgästen anses ha hela lokalen i sin besittning eller inte.

Med vänlig hälsning