Lawline svarar
Hej,
En bostadsrätt utgör lös egendom och istället för att tillämpa de regler i jordabalkens 4 kap som gäller vid köp av villa eller annan fastighet tillämpas felreglerna enligt Köplagen (KöpL). Dessa är dock inte inriktade på köp av bostadsrätt varför man kan hämta vägledning från jordabalkens regler i 4 kap 19§
Köparen har enligt i KöpL en omfattande undersökningsplikt, och får i regel inte senare åberopa sådana fel som han eller hon borde ha märkt vid en noggrann undersökning. Det ställs höga krav på köparens kunskap och noggrannhet vid besiktningen. Fel och brister i fastigheten som köparen vid en noggrann och ingående undersökning har möjlighet att upptäcka eller borde ha förväntat sig, med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning kan säljaren inte göras ansvarig för. Normalt är det inget krav att du som köpare måste göra ingrepp eller åverkan i byggnaden men upptäcker du något som kan tyda på att ett fel föreligger är du skyldig att utreda den bakomliggande orsaken till felet. Köparens undersökningsplikt innebär alltså mer än att bara gå runt och titta.
Om köparen inte fullgör sin undersökningsplikt kan köparen i regel inte åberopa fel överhuvudtaget. Är det dessutom så att något verkat misstänkt, tex någon lukt, har köparen som sagt ett ännu djupare ansvar för att ta reda på om brist föreligger. Denna undersökningsplikt kan dock reduceras av att säljaren lämnar lugnande besked. Ju mer preciserade uppgifter säljaren lämnar desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheter är sådan som säljaren uppgett.
Eftersom detta är en bostadsrätt är undersökningsplikten inte lika långtgående som vid köp av en villa eller annan fastighet. Men att säga exakt hur långt din undersökningsplikt sträcker sig är svårt att säga eftersom det beror på olika faktorer, bland annat hur lätta skadorna och lukten var att upptäcka. En fuktskada är oftast svår att upptäcka av en lekman varför jag tror att man får anse att undersökningsplikten uppfyllts om du kontrollerat badrummet utan att märka någon skada (31 § KöpL). Borde du däremot ha upptäckt lukten vid en undersökning borde du utrett det närmre och man får man nog säga att du ej har uppfyllt din undersökningsplikt och ej kan göra säljaren ansvarig.
Vad gäller att upplysningsplikten skulle gå före undersökningsplikten skulle jag vilja hävda att det är att gå lite för långt. Säljaren har nämligen bara upplysningsplikt om de brister som han eller hon känner till och som inte kan anses vara normala i förhållande till fastighetens ålder och som köparen inte kunnat upptäcka. Säljaren har alltså ingen upplysningsplikt om sådant som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning.
Jag måste dock poängtera att jag är student och har du pratat med en jurist som säger annat så bör du vända dig till honom eller henne igen.
4 kap jordabalken hittar du http://lagen.nu/1970:994#K4 och köplagen http://lagen.nu/1990:931
Med vänlig hälsning
