Lawline svarar
Hej,
Kapitalvinsten vid försäljning av en fastighet räknas fram genom man drar av omkostnadsbeloppet från den uppskattade försäljningssumman.
Omkostnadsbeloppet består dels av kostnaderna för förvärvet, dels av kostnader för förbättring av fastigheten.
Det är svårt att göra en exakt prognos av Ert omkostnadsbelopp. Detta eftersom lagstiftaren endast medger avdrag för vissa typer av nedlagda kostnader avseende renoveringar och tillbyggnader.
Vad gäller ny- om och tillbyggnader, d.v.s. åtgärder som innebär att fastighetens värde höjs till följd av att en ny resurs, ex. ett nytt garage, tillförs fastigheten jämfört med situationen vid köpet, medges avdrag för varje åtgärd / projekt vars kostnad överstiger 5.000 kronor, Inkomstskattelagen 45 kap 11 §, se http://www.lagen.nu/1999:1229#K45P11
Vad gäller övriga renoveringsåtgärder, ex ny dränering eller omläggning av tak, gäller att avdrag medges endast under förutsättning att de dels vidtagits under de närmaste fem åren innan försäljningen, dels att de innebär att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid säljarens köpetillfälle.
Renoveringar som s.a.s. konsumerats under säljarens nyttjande kan således ej grunda avdrag.
Denna regel, IL 45 kap 12 §, http://www.lagen.nu/1999:1229#K45P12 , är upphov till en relativt snårig praxis. Jag råder Er därför att kontakta en mäklare eller annan sakkunnig om Ni önskar en exakt prognos avseende Er situation.
När väl kapitalvinsten är framräknad kvoteras denna till 2/3 –delar, IL 45 kap 33 §, http://www.lagen.nu/1999:1229#K45P33 . Detta belopp tas upp i inkomstslaget kapital till en skattesats om 30 %. Eftersom denna kvotering sker blir således den reella skattebelastningen dock 20%.
Vad gäller frågan om generationsskifte finns en möjlighet för Er att kunna få en del av fastighetens värde samtidigt som uppskov med kapitalvinstbeskattningen medges.
Detta kan ske genom att rättspraxis behandlar transaktioner med privatbostadsfastigheter där det finns en gåvoavsikt samtidigt som ersättningen för fastigheten är lägre än taxeringsvärdet, som en ren gåva.
Vid gåvor uppstår ingen kapitalvinst, utan gåvotagaren tar över givarens skattemässiga situation, IL 44 kap 21 §, http://www.lagen.nu/1999:1229#K44P21
I syfte att undvika stämpelskatt går det att belåna fastigheten till högst 85% av taxeringsvärdet och låta ersättningen bestå i övertagandet av lånet. I så fall behöver stämpelskatt ej erläggas, Lag om stämpelskatt 5 §, http://www.lagen.nu/1984:404#P5 .
Huruvida ovanstående transaktion är förmånlig är således beroende dels av Ert kapitalbehov, dels av huruvida Er dotter har för avsikt att behålla fastigheten långsiktigt eller ej.
Den uppnådda skattekrediten kan, vid ett kortsiktigt innehav, få negativa konsekvenser eftersom Er dotter ej vid en framtida försäljning kan erhålla avdrag för den summa Ni erhåller i samband med transaktionen.
En annan viktig aspekt kan vara regeringens planer på ett slopande av den ovannämnda kvoteringsregeln, så att skattebelastningen kan komma att uppgå till 30% av kapitalvinsten.
Eftersom Ni har uppnått en mycket god värdestegring kanske det kan vara en god idé att – innan denna eventuella förändring äger rum - låta Er dotter betala en summa strax överstigande taxeringsvärdet, och på detta sätt skatta av värdestegringen till en lägre skattesats, samtidigt som Er dotter får ökad handlingsfrihet i och med att hon kan erhålla avdrag för denna summa vid en framtida försäljning.
Jag råder Er därför att kontakta en sakkunnig för att få det optimala upplägget för just Er och Er dotters situation.
Med vänlig hälsning,
