Grund för skadestånd vid samfällighetsförvaltning

Question

Samfälligheten förvaltar garagebyggnader där det finns förråd som disponeras av delägarna (radhus). Det finns tydliga regler att man måste ha tillstånd för att koppla in värme i dessa förråd. Tillståndet är lätt att få efter att man isolerat utrymmet väl. Några har struntat i detta och kopplat in värme utan tillstånd med varierande grad av isolering i utrymmena. Detta leder till högre kostnader för el för samtliga medlemmar, även de som sköter sig. Vad har man för möjligheter att gå vidare juridiskt. Tex att kräva skadestånd eller hota med vite?

Answer 1

Hej,

Enligt 4 § lagen om förvaltning av samfälligheter (SFL, se http://www.lagen.nu/1973:1150 ) förvaltas en samfällighet antingen direkt av delägarna, delägarförvaltning, eller av en samfällighetsförening, föreningsförvaltning. Vid delägarförvaltning krävs att alla delägare är ense om varje beslut för att det skall kunna fattas (6 §). Vid föreningsförvaltning är delägarna med och fattar viktigare beslut genom att delta i föreningsstämman, emedan styrelsen sköter den löpande verksamheten. Eftersom delägarförvaltning är en mindre vanlig förvaltningsform, som mest används när antalet delägare bara är ett fåtal, så utgår jag ifrån att samfälligheten förvaltas genom föreningsförvaltning.

Ett beslut som fattats i rätt ordnig av antingen styrelsen eller delägarna på stämman är bindande för alla delägare. Frågan är dock vad man kan göra när någon delägare handlar i strid mot de regler som uppställts.

När det gäller skadestånd så finns det bara ett visst antal sätt på vilka en betalningsskyldighet mot någon kan uppkomma. Jag skall därför ta och undersöka ifall det existerar någon grund att ålägga din granne betalningsskyldighet i detta fall.

En förvaltningsförening är en ideell förening och det finns ingen lagstiftning som reglerar dessa. Däremot finns det en lag om ekonomiska föreningar (se http://www.lagen.nu/1987:667 ) och från denna lag brukar man ta ledning när det är osäker hur en viss situation skall lösas. I denna lag ser vi i 13 kap 3 § att en föreningsmedlem är skyldig att ersätta skada som han eller hon har orsakat av grov oaktsamhet eller uppsåtligen genom att överträda lagen eller föreningsstadgarna. Eftersom jag tvivlar på att bestämmelserna om isolering av garagen är inskrivna i stadgarna så kan inte skadestånd utdömas på denna grund.

Frågan blir då om skadestånd kan krävas med hänvisning till skadeståndslagen (se http://www.lagen.nu/1972:207 ). Det första vi måste göra är att fastställa vilken typ av skada det rör sig om. I 1 kap 2 § definieras begreppet ren förmögenhetsskada såsom skada som uppstår utan samband med att någon lider person- eller sakskada. Med sakskada menas i första hand skada där någon med fysiska medel direkt tillfogar skada på fysiska föremål. I och med denna definition står det ganska klart att den skada som tillfogats er i form av höjda elräkningar är en ren förmögenhetsskada. Tyvärr är huvudregeln att sådan skada inte ersätts, utom i vissa fall. I 2 kap 2 § ser vi till exempel att ren förmögenhetsskada skall ersättas om den orsakats av brott, t ex vid förskingring. Vidare har även domstolarna tillerkänt skadelidande ersättning för ren förmögenhetsskada i fall av kvalificerat otillbörligt förfarande i kommersiella förhållanden som när någon medverkat till svek vid överlåtelse av en hyresrätt.

När det gäller vite är detta en avtalsrättslig påföljd som används när en part begått ett avtalsbrott. Vite är således inte tillämpligt i detta fall, eftersom inget avtalsförhållande föreligger.

Dessvärre verkar jag inte kunna finna någon grund på vilken man kan ålägga din granne att betala för de ökade energikostnader han orsakar. Eftersom en domstolsprocess, där man skulle försöka framtvinga en rättelse efter villkoren fattade av förvaltningsföreningen, skulle kunna bli dyr och skapa osämja, rekommenderar jag istället att ta upp frågan på ett föreningsmöte och därigenom se ifall situationen kan lösas genom kommunikation med berörda parter.

Hoppas mitt svar varit till hjälp.
Med vänlig hälsning,