Ang. Uppsägning av ett hyresavtal på obestämd tid

Question

Jag har en inneboende som hyr 2 rum & bad med tillgång til köket i mit radhus. Enligt kontrakten har vi 1 månads ömsesidigt uppsägning. Nu vill jeg ha att hun ska flytta omedelbart av flera orsaker.
Personen har intet betalat sin hyra, trots flera påminnelser.
Det är mitt intryck att personen inte kan/vill betala, och jag har inte råd att ha någon boende gratis, annars blir jag vräkt.
Jag har dock funnit några stycken som behöver ett ställe att bo och som kan/vill betala hyran i tid.

Personen har ännu inte inskriven sig till den kommun där huset ligger och är därför fortfarande registrerat på sin före detta adress i en helt annan kommun. Är detta lagligt ?
I 75% av tiden är personens flickvän/pojkvän också i rummen och denna person är jag inte helt bekväm med eftersom denna har en villkorlig våldsdom.

Hur blir jag av med den här personen så fort som möjligt ?

Jag har läst lagstiftningen (Jordabalk), men det finns mycket jag inte förstår och som jag är mycket osäker på hur den tolkas.
Eftersom detta inte är en bostadslägenhet jag hyr ut, men 2 rum & bad i ett hus, hur tolkas följande lagar då?

Kan jag upphäva hyresavtalet med omedelbart verkan utan hänsyn till uppsägningstid?
JB Kap.12
6§ punkt 1 ” Sägs ett hyresavtal upp av en orsak som anges i 11--14 eller 16--18 §§, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.
Under kommentar: ”I första stycket anges att hyresavtalet genast kan upphöra att gälla p.g.a. motpartens kontraktsbrott. Hänsyn behöver då inte tas till uppsägningstid (4 §).”

42 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,
Punkt 1: Om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte-sjunde styckena.
Under kommentar: ”Att hyresförhållandet ska upphöra i förtid innebär enligt 6 § att det ska upphöra omedelbart. Hyresvärden kan ändå välja till vilken tidpunkt han vill säga upp avtalet, omedelbart eller till ett senare datum”.

Tack på förhand

Answer 1

Hej,

Tack för din fråga! Jag ska försöka att svara så tydligt som det går.

Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla, se 12 kap 3 § 1 st Jordabalken (JB). För ett hyresavtal på obestämd tid är uppsägningstiden tre månader såvida man inte ha avtalat om en längre uppsägningstid, uppsägningstiden beräknas från månadsskiftet som inträffar närmast efter uppsägningen när hyresavtalet berör en bostadslägenhet, se 12 kap 4 § 1 st 1 p JB.  Då en hyresvärd önskar säga upp ett hyresavtal av en bostadslägenhet vars hyresförhållanden varat längre än tre månader måste uppsägningen göras skriftligt, se 12 kap 8 § 1 st JB. Hyresvärden bör också ange i samband med uppsägningen orsaken/orsakerna för uppsägningen, se 12 kap 8 § 2 st JB. Vidare måste hyresvärden delge den som söks om uppsägningen, se 12 kap 8 § 3 st JB. 

En hyresgästs absolut viktigaste skyldighet är att betala hyran, se 12 kap 19 § JB.  En hyresgäst kan inte sägas upp om den efter hyresvärdens anmodan/påminnelse betalar hyresavgiften, se 12 kap 44 § JB. En längre tid med misskötsamhet med att betala hyran kan inverka på en hyresgästs besittningsskydd, se 12 kap 46 § JB.  Då en hyresgäst trots flera uppmaningar om att betala hyran samt upprepad misskötsamhet med att betala hyran inte fullgör sina avtalsvillkor mot hyresvärden, kan hyresrätten förverkas enligt 12 kap 42 § 1 st 1-2 p JB. Således upphör avtalet med omedelbar verkan, se 12 kap 11 § 1 st JB.

Med anledning av ovanstående stycken har du två alternativ. 

1) Säga upp avtalet med en uppsägningstid om 3 månader.

2) Avsluta hyresförhållandet på grund av att hyresrätten är förverkad.

Jag hoppas att du har fått en bättre uppfattning om dina rättigheter och skyldigheter som hyresvärd. Jag önskar dig lycka till och om du har fler funderingar alternativt följdfrågor i aktuellt fall är du självklart välkommen att kontakta oss igen.

Med vänlig hälsning,
Essie Malkoc