Ändring i hyresavtal

Question

Hej

Jag är student och har skrivit på ett hyresavtal för ett korttidsboende under begränsad tid, hyresperioden är från 2september 2012 till den 31maj 2013.

I hyresavtalet står det 3månader ömsesidig uppsägningstid.

1oktober sade han upp kontraktet och sa att jag då måste flytta ut 31december.
Jag ordnade ett annat boende i slutet av oktober och meddelade honom att jag har ordnat ett annat boende så jag flyttar 31december.

Han gav mig ändå 3alternativ att välja på,(då jag enligt honom har juridiskt rätt att bo kvar i lägenheten) varpå det ena var att flytta ut 31december. Jag sa att jag flyttar ut men att jag tycker han kan bjuda på en månadshyra eller de extrakostnader jag har haft pga. det andra boende, då jag bryter ett avtal jag inte måste.

Nu när det är 5dagar kvar tills jag ska lämna nyckeln och få min deposition säger han att jag inte får flytta ut förrän tidigast den 31mars 2013, eftersom jag inte har sagt upp lägenheten i september.

Min fråga är:
Vad gäller, får jag flytta eller inte? Och vilken lag gäller?
Ni får gärna kontakta mig om ni har frågor.

Med vänliga hälsningar
Lotta

Answer 1

Hej Lotta!

Din fråga rör hyra av (del av) fast egendom. Tillämplig lag är 12 kap jordabalken (JB), även benämnd "Hyreslagen", se http://www.hyreslagen.com/. Din fråga aktualiserar även allmän avtalsrätt. Tillämplig lag är då Avtalslagen, se http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19150218.HTM.

Huvudregeln då ett hyresavtal löper på viss tid - dvs mellan två bestämda datum - är att avtalet ska upphöra automatiskt på slutdagen, se JB 12 kap 3 § 2 st. Utifrån den avtalsrättsliga huvudregeln att avtal skall hållas är utgångspunkten därtill att ingen av parterna har rätt att frånträda avtalet i förtid.

Det nu sagda gäller dock bara i den mån parterna inte har avtalat om något annat, se JB 12 kap 3 § 2 st. Vad som avses med detta är främst att man kan avtala om att det krävs att någon av parterna aktivt säger upp avtalet för att det ska sluta gälla vid den angivna slutdagen. Utan att ha sett ditt specifika hyresavtal presumerar jag att det är ett sådant förhållande ni har reglerat. Utifrån det skulle vare sig du eller din hyresvärd ha rätt att ensidigt frånträda avtalet förr än den 31 maj 2013.

Vad som är relevant i detta fall är dock att den situation du beskriver kan anses innebära att du och din hyresvärd har slutit ett nytt avtal, ett avtal som innebär att ert hyresförhållande ska upphöra den 31 december 2012. Det avtalet gäller i så fall framför det första avtalet (eller kan ses som en ändring av detta) och du har då full rätt att flytta ifrån lägenheten den 31 december 2012. Det är dock inte möjligt för mig att uttala om huruvida ni har slutit ett juridiskt bindande avtal eller ej eftersom jag inte har tillgång till alla uppgifter. Enkelt uttryckt räcker det att du och din hyresvärd helt enkelt varit översen om att ändra slutdatum för hyresavtalet till den 31 december 2012, för att detska vara juridiskt bindande. Om din hyresvärd därefter ångrat sig är det i princip irrelevant. Ditt problem i sammanhanget kan dock bli att bevisa att ni faktiskt har slutit ett nytt avtal.

I den mån du har rätt att flytta ut den 31 december så har du däremot ingen rätt att få tillbaka det du betalat i hyra för den tiden du haft rätt att bo i lägenheten, det vill säga under perioden 2 september 2012 - 31 december 2012. Du har heller ingen rätt att få ersättning för andra kostnader i samband med eller på grund av flytten. Eftersom du själv har gått med på att sluta ett nytt avtal om att hyresförhållandet skaupphöra den 31 december 2012. Din hyresvärd haralltså inte gjort något fel, och då har han ingen skyldighet att ersätta dig för dessa kostnader.

Lycka till!

Vänligen