Undersökningsplikten vid köp av fastighet

Question

Hur omfattande är en köpares undersökningsplikt vid köp av en fastighet?
Måste man tex gräva upp under huset för att kolla berggrunden, även om man inte misstänker att det föreligger något fel i berggrunden? Alltså måste man gräva upp och göra mätningar även fast man inte vet om det är något fel?

Till exempel, om man ska köpa en fastighet och man inte kan märka några fel på lukt, syn eller känsel, ska man då för att vara HELT säker på att inget är fel även gräva upp och kolla berggrunden (eller något sådant avancerat)? Krävs det att man anlitar en kunnig lekman för att vara på den säkra sidan?

Om man undersöker själv, utan någon fackmässigt kunnig person och inte hittar några fel. Sedan gör man en mätning av tex radon eller fukt i huset (med hjälp av besiktningsmän) och hittar först DÅ att det är alldeles för höga fukthalter. Har man då "missat" att det förelåg fel eftersom man inte gjorde en sådan omfattande mätning med instrument etc vid ens egna undersöking vid köptillfället?

Tack på förhand!

Answer 1

Hej och tack för din fråga!
Av 4 kap. 19 § 2 st i jordabalken framgår att köparen inte får åberopa sådana fel i fastigheten som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Reglerna om fel i fastigheter är ett sätt att försöka fördela ansvaret för skador som finns i fastigheten mellan köparen och säljaren. Undersökningsplikten innebär inte någon skyldighet att undersöka fastigheten, men uppkommer fel som skulle upptäckts vid en sådan undersökning har man ingen rätt att påkalla dessa och få prisavdrag, rätt till hävning osv. Säljaren kommer endast att stå för fel som inte kan upptäckas vid en undersökning, sk. dolda fel.
Vad som kan upptäckas vid en undersökning tar sikte på att det är en normalt kunnig person på området som gör undersökningen. Med detta menas en person som exempelvis känner till att vissa material påverkar fastigheten på olika sätt och hur. En normalt bevandrad och erfaren lekman. Om en besiktningsman anlitas och denne slarvar med undersökningen är det ändå köparen som kommer ansvara för felet.
En normal undersökningsplikt omfattar det som är möjligt att upptäcka med känsel, lukt, syn och hörsel. Även svårtillgängliga utrymmen som vindar och krypgrunder ska omfattas av undersökningen. Ingrepp i byggnaden eller marken behöver vanligtvis inte göras (NJA 1975 s 545, NJA 1979 s 790). Om däremot säljaren varnar för exempelvis radon eller om en fuktskada upptäcks kan undersökningsplikten utökas till att marken måste undersökas. Undersökningsplikten kan också reduceras om säljaren uttalar sig om vissa tydliga standarder (NJA 1978 s 301, NJA 1983 s 858).

Med vänlig hälsning