Hyresvärds skadeståndsskyldighet vid avtalsbrott.

Question

Jag har för avsikt att hyra en villa för bostadsändamål av en privatperson som således blir min hyresvärd. Denne vill teckna kontrakt och i och med detta även att jag skall erlägga en deposition som motsvarar en månadshyra för att ingå detta avtal med mig där inflyttning skall ske 1,5 månader efter kontraktskrivning. Vid inflytt vill han ha hyra för den nästkommande månaden (vilket då skall upprepas inför varje nästkommande månadsskifte).

Min fråga är följande: Vad händer om han efter avtalet beslutar sig för att välja en annan hyresgäst, dvs. att inflyttning aldrig sker pga hans beslut? Är han enbart bunden till att återbetala min deposition eller ska han bli skyldig att kompensera mig för detta (dvs att jag blir bostadslös utan förvarning och de plötsliga kostnader som uppstår i samband med detta)? Finns det något praxis eller skall detta regleras i hyresavtalet?

Answer 1

Hej,
tack för din fråga!

I samband med att ni tecknar hyreskontrakt har du också rätt till en minsta uppsägningstid på tre månader, om ni inte avtalar om längre uppsägningstid. Detta regleras i jordabalken 12 kap. 4 § och är förutsatt att hyresavtalet gäller för obestämd tid. Hyresavtal som ingås för en bestämd tidsperiod upphör enligt jordabalken 12 kap. 3 § att gälla vid hyrestidens slut, om inget annat avtalats.

Dessutom har du som hyresgäst rätt till förlängning av avtalet även om hyresvärden sagt upp hyresavtalet, om inte uppsägningen beror på något godtagbart skäl som räknas upp i jordabalken 12 kap. 46 §. Skulle det bli tvist mellan er angående uppsägningen måste hyresvärden enligt jordabalken 12 kap. 49 § vända sig till hyresnämnden för att få deras tillstånd att säga upp hyresavtalet.

Om din hyresvärd bryter mot dessa regler och hyr ut villan till en annan person, trots att ni redan avtalat om att du ska hyra den, är det ett avtalsbrott från hyresvärdens sida. Jordabalken innehåller inte regler kring vilka sanktioner som blir aktuella i det läget, och jag har inte heller hittat passande praxis för ditt fall.

I det läget är det bäst att tydligt reglera frågan om skadestånd eller vite i hyresavtalet. På så sätt kan det inte uppstå några frågetecken kring vad som gäller i avtalet mellan er, och ni löser enklare en eventuell tvist.

Med vänliga hälsningar