Åldersavdrag för ytskikt vid vattenledningsskada i bostadsrättslägenhet

Question

Hej.
I samband med stambyte i vår brf så fick vi en vattenskada i lägenheten vilket fick till följd att allt golv i lägenheten nu byts ut. Försäkringsbolaget betalar för golvbytet, dock med kraftigt åldersavdrag. Jag undrar nu om jag inte har rätt till ersättning för åldersavdraget från föreningen då skulden för skadan inte ligger hos mig.

/Tacksam för svar

Answer 1

Hej,

Tack för din fråga!

Av 7 kap 12 § bostadsrättslagen (1991:614)(se https://lagen.nu/1991:614#K7R4 ), följer att du som bostadsrättshavare som huvudregel bär ansvaret för det inre underhållet av lägenheten (vilket innefattar underhållet av ytskikten i lägenheten t ex golv), om inte annat följer av stadgarna.

Av paragrafens tredje stycke följer att du som bostadsrättshavare dock inte ansvarar för reparationer på grund av vattenledningsskada, om inte du eller någon som du ansvarar för (personer i ditt hushåll, gäster, personer du inrymt i lägenheten, eller personer som du har anlitat för att utföra arbete i din lägenhet) har varit vårdslös eller försumlig. Denna inskränkning i ditt ansvar är tvingande, vilket innebär att inskränkningen gäller oavsett vad som följer av stadgarna (se t ex prop 2002/03:12 s. 54, se http://www.regeringen.se/content/1/c4/08/29/21786d57.pdf ).

Eftersom skadorna på golvet har uppstått genom en vattenledningsskada (jag gör utifrån det du skriver antagandet att vattenskadan orsakats av läckage från en vattenledning) som inte, vad jag förstår, har uppstått genom att du eller någon du ansvarar för har varit vårdslös eller försumlig, ansvarar föreningen för reparation av golvet.

Frågan om hur långt bostadsrättsföreningars reparationsskyldighet sträcker sig framgår inte tydligt av lagen. Dock har i praxis ansetts att bostadsrättsföreningar i princip kan fullgöra sin reparationsskyldighet genom att återställa lägenheten till det skick den var i innan skadan inträffade (det vill säga byta ut ditt skadade golv mot begagnat likvärdigt golv). Du som bostadsrättsinnehavare kan alltså inte som huvudregel kräva att bostadsrättsföreningen ersätter dig med golv i nyskick.

När det gäller reparationer av ytskikt i en bostadsrättslägenhet blir dock förhållandena speciella. Det torde inte ha varit möjligt att ersätta ditt skadade golv med ett likvärdigt begagnat golv till en kostnad som understiger kostnaden för att ta dit en hantverkare som lägger nytt golv. Eftersom liknande skador ofta regleras av försäkringsbolag som normalt tillämpar åldersavdrag, har fall som liknar ditt tidigare prövats i praxis.

I rättsfallet NJA 2011 s 548 (se https://lagen.nu/dom/nja/2011s548 ), prövar HD en liknande fråga. I fallet hade en bostadsrättsinnehavares lägenhet skadats i en brandskada. Bostadsrättsföreningens fastighetsförsäkring reglerade skadorna på bostadsrättsinnehavarens lägenhet och gjorde då åldersavdrag för reparationer av lägenhetens ytskikt. Föreningen krävde därefter ersättning av bostadsrättsinnehavaren för åldersavdragen. De motiverade detta bl.a. med att bostadsrättsinnehavarens lägenhet hade ökat i värde i förhållande till värdet innan skadan inträffade, med anledning av att den efter reparationen fick nya ytskikt. HD konstaterade att föreningen ansvarade för reparation av brandskadan (enligt samma paragraf och stycke som är tillämplig i ditt fall), och att många gånger är det inte möjligt att reparera en lägenhet utan att standarden på den förbättras och värdet på den ökar. Dock ansåg de att det saknades rättsligt stöd för att föreningen skulle kunna kräva ersättning av bostadsrättsinnehavaren för det ökade värdet på lägenheten. Föreningen fick därför inte rätt att återkräva åldersavdragen av försäkringstagaren.

Ett annat liknande fall finns även från hovrätt (se Hovrätten för Övre Norrlands dom 2009-02-25 i mål nr T 499-08), i fallet rörde det sig om en vattenledningsskada, och frågan om vem som skulle bära kostnaderna för åldersavdrag för ytskikt. Även i detta fall fick föreningen bära kostnaderna för åldersavdraget.

Det framgår inte klart av din fråga om skadan har reglerats genom bostadsrättsföreningens fastighetsförsäkring (och föreningen har bekostat åldersavdragen), eller om skadan har reglerats genom ditt bostadsrättstillägg (och du har bekostat åldersavdragen). Jag uppfattar dock din fråga som att du har fått betala åldersavdragen för golvbytet (och vill återkräva kostnaden av föreningen), och att din situation därför är annorlunda mot situationen i ovan nämnt rättsfall (där situationen var den omvända). Principiellt bör dock detta sakna betydelse. Ansvaret att reparera lägenheten efter vattenskadan åligger bostadsrättsföreningen enligt lag. D.v.s. föreningen bär enligt lag kostnaderna för reparation av ditt golv. Ovan nämnt rättsfall från HD visar att det saknas rättsligt stöd för föreningen att ”skjuta över” kostnaderna för åldersavdrag på dig som bostadsrättsinnehavare.

Utifrån vad du skriver bör du därför rimligen kunna kräva ersättning av föreningen för kostnaderna för åldersavdrag. Jag skulle därför råda dig att kontakta din styrelse och för styrelsen förklara att du har anspråk på ersättning för åldersavdragen.

Lycka till!

Med vänliga hälsningar