Om huvudsaklighetsprincipen, inteckning i fast egendom, lagtfart och stämpelskatt

Question

Hej!
Vi har blivit erbjudna att köpa mina svärföräldrars hus och förutsättningarna är följande:
Vi ska få köpa huset för 2,5 milj, detta är under taxeringsvärdet som är 2,7 milj. Huset är värderat till 3,3 milj. Min man har en bror som inte vill ta över huset. Vi vore väldigt tacksamma om vi skulle kunna få lite mer information av er innan vi sparkar igång denna process
Eftersom detta räknas som gåva, så behöver väl inte säljaren betala någon vinstskatt utan detta måste vi i så fall göra den dag vi säljer och då är det deras köpeskilling som gäller inte vår, stämmer det?
Pantbrev finns inga, så dessa måste väl vi köpa, men då på vår lånesumma?
Lagfart och stämpelskatt är det samma sak? Och vad gäller vid gåva?
Förstår att vi måste ta kontakt med en jurist, men skulle gärna vilja veta hur man gör arvsmässigt då det finns en bror med i bilden? Detta blir ju ett förskott på arvet, men med hur mycket? Kan mina svärföräldrar bestämma detta eller är det så att man tar skillnaden mellan 3,3milj och 2,5milj och då är vårt förskott 800 tusen? Även om vi måste betala vinstskatten om vi skulle behöva sälja huset i framtiden? Vi får förskottet nu men det får ju inte brodern, är det ok om vi skriver det i gåvobrevet?
Tacksam för svar!
Hälningar Camilla

Answer 1

Hej,

Tack för din fråga.

Skatterättsligt kommer överlåtelsen i sin helhet att, i enlighet med huvudsaklighetsprincipen, ses som en gåva. Detta medför att ni enligt 44 kap. 21 § IL försätts i dina svärföräldrars skattemässiga situation beträffande anskaffningsutgift, omkostnadsbelopp osv. beträffande fastigheten.

Pantbrev erhålls genom att fastighetsägaren ansöker om inteckning i fastigheten. I ansökan ska anges det belopp på vilket inteckningen ska lyda och vilken eller vilka fastigheter som ska omfattas av inteckningen. Detta framgår av 22 kap. 2 § första stycket jordabalken (JB). Det är således ni, när ni ansöker om inteckning i fastigheten, som bestämmer vilket belopp pantbrevet ska lyda. Såsom fastighetsägare anses i 22 kap. JB den för vilken lagfart senast är sökt, 22 kap. 1 § JB. Lagfarten är således ett äganderättsbevis och den som med äganderätt har förvärvat en fast egendom är skyldig att söka inskrivning av förvärvet, dvs. lagfart, inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades, 20 kap. 1-2 §§ JB. Detta gäller även förvärv genom gåva.

Stämpelskatt tas ut enligt lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (lagen om stämpelskatt). Enligt 1 § den lagen ska stämpelskatt erläggas till staten för förvärv av fast egendom samt vid beviljande av inteckningar. Förvärv genom gåva är enligt 4 § lagen om stämpelskatt inte stämpelskattepliktiga. Enligt 5 § gäller dock att förvärv som har betecknats som gåva trots 4 § samma lag är stämpelskattepliktiga om ersättningen uppgår till minst 85 procent av egendomens värde i stämpelskattehänseende. Fastighetens värde i stämpelskattehänseende bestäms i enlighet med reglerna i 9-12 och 14 §§ lagen om stämpelskatt. Som huvudregel gäller att fastighetens värde bestäms genom att köpeskillingen jämförs med taxeringsvärdet för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. Det högsta av dessa värden anses som egendomens värde. Jag utgår från det taxeringsvärde som du anger i din fråga, nämligen 2 700 000 kr. Köpeskillingen uppgår, enligt frågan, till 2 500 000 kr. Såsom fastighetens värde ska då anses 2 700 000 kr. Ersättningen uppgår i detta fall cirka 92,6 procent. Detta är över de 85 procent som det talas om i bestämmelsen, varför förvärvet är stämpelskattepliktigt.

Även om en överlåtelse betecknats som köp kan det i stämpelskattehänseende behandlas som skattefri gåva. För detta finns inga uttryckliga regler utan frågan har bedömts i praxis. HD uttalade i NJA 1988 s. 52 att det vid prövning av frågan om ett förvärv i stämpelskattehänseende skall betraktas som köp eller gåva bör tas hänsyn till samtliga omständigheter som anger rättshandlingens huvudsakliga karaktär. Härvid har köpeskillingens storlek i förhållande till fastighetens värde i stämpelskattehänseende betydelse. I detta fall blir dock bedömningen densamma oavsett om överlåtelsen har betecknats som gåva eller köp, eftersom ersättningens storlek i förhållande till fastighetens värde i stämpelskattehänseende överstiger 85 procent.

Förvärvet är således stämpelskattepliktigt. Stämpelskatten uppgår enligt 8 § första stycket lagen om stämpelskatt till 15 kronor för varje fullt tusental kronor av fastighetens värde, dvs. i detta fall 40 500 kr. Tillsammans med den expeditionsavgift om 825 kr som Lantmäteriet tar ut uppgår den totala kostnaden till 41 325 kr.

Stämpelskatt tas även ut vid beviljande av sådan ansökan om inteckning i fast egendom som avses i 22 kap. 2 § JB. Stämpelskatten vid inteckning i fast egendom utgår med 20 kronor för varje fullt tusental kronor av det belopp som intecknas. Om inteckning söks och beviljas med exempelvis 1 000 000 kr uppgår den totala kostnaden, inklusive expeditionsavgift, till 20 375 kr.

Vad gäller den arvsrättsliga aspekten av din fråga kan följande sägas. Enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken (ÄB) råder en presumtion att gåvor till en bröstarvinge under arvlåtarens livstid utgör förskott på arv, som såldes ska avräknas på mottagarens arvslott. Denna presumtion kan dock brytas genom att arvlåtaren uttrycker att gåvan inte ska utgöra förskott på arv eller om detta på grund av omständigheterna framgår. I detta fall kommer skillnaden mellan den ersättning ni utger för huset och dess marknadsvärde att behandlas som en gåva, dvs. 800 000 kr. Presumtionen är då att denna summa utgör förskott på din makes arv efter dennes föräldrar. Detta gäller även om ni vid en framtida avyttring av fastigheten kommer att bli skattskyldiga för den kapitalvinst som uppstår. Brodern kommer att bli kompenserad vid ett framtida frånfälle från föräldrarna genom att värdet av gåvan kommer att läggas till kvarlåtenskapen och sedan delas mellan bröstarvingarna. Din make är då skyldig att enligt 7 kap. 2 § ÄB från sin laglott avräkna vad han mottagit i förskott på arv.

Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss.

Med vänlig hälsning,