Lawline svarar
Hej,
Om ni säljer er bostadsrätt för 2,300,000 kr och köpte den för 1,400,000 så kommer kapitalvinsten att vara 900,000. Men utöver att ni får reducera försäljningssumman (2,300,000 kr) med inköpskostnaden så får ni även dra av andra kostnader såsom utgifter för försäljningen av bostadsrätten (t.ex. mäklararvode), kapitaltillskott, förbättringsutgifter m.m. Detta innebär i de flesta fall en ytterligare minskning av kapitalvinsten, men då jag inte har alla era siffror kan jag inte säga något exakt belopp. Av den kapitalvinst som sedan räknats fram efter alla avdrag är endast 2/3 skattepliktigt, vilket innebär en skattepliktig kapitalvinst om ca 600,000 i ert fall (eller mindre, beroende på mäklararvoden m.m.). På denna vinst betalas 30% skatt i inkomstslaget kapital, d.v.s. ungefär 180,000 kr. Försäljningen deklareras vid deklarationstillfället året efter försäljningen (försäljningsdatum på kontraktet är här avgörande, inte när tillträde/frånträde sker). För information om hur och när pengarna skall betalas in så hänvisar jag er till Skatteverket.
Ovanstående är utgångspunkten, men eftersom ni frågade efter hur kapitalvinsten kan minimeras så är svaret något mer invecklat.
Om ni bott (varit folkbokförda) i er lägenhet i mer än ett år omedelbart innan försäljningsdatumet alternativt under sammanlagt 3 av de senaste 5 åren så kan ni ha rätt till slutligt uppskov med beskattning av kapitalvinsten, eftersom ni köpt en ersättningsbostad. Om ni säljer bostadsrätten i t.ex. januari -07 måste ni dock bosätta er på ersättningsbostaden senast den 2 maj -08 (deklarationstillfället) för att vara berättigade till slutligt uppskov. Innebörden av att beviljas slutligt uppskov är att ni vid försäljningen av bostadsrätten inte beskattas för kapitalvinsten, utan att denna vinst istället ”bakas in” i ersättningsbostaden, och istället beskattas då ersättningsbostaden säljs (om inte slutligt uppskov då begärs och beviljas återigen, i vilket fall beskattning ytterligare skjuts upp).
En viktig sak är dock att vid köp av en billigare ersättningsbostad än det som bostadsrätten såldes för så medges endast uppskov med en proportionerlig del, d.v.s. om ersättningsbostaden endast kostade 90% av det som bostadsrätten såldes för, så medges endast uppskov med 90% av kapitalvinsten, medan resten tas upp till beskattning. Dock så får ny-, till- och ombyggnad av det nya huset läggas till på inköpskostnaden i deklarationen, vilket i ert fall med all sannolikhet skulle innebära att inköpskostnaden för det nya huset skulle överstiga försäljningspriset för bostadsrätten. Därmed skulle ni då kunna ha rätt till slutligt uppskov med hela kapitalvinsten.
Om ni planerar att göra mer omfattande ny-, till- eller ombyggnationer av huset så kan det vara klokt att söka preliminärt uppskov istället för slutligt uppskov, eftersom ni då får ytterligare ett år på er att göra dessa åtgärder innan uppskovet slutligen registreras som slutligt uppskov.
Försäljning av bostadsrätt och ansökan om uppskov deklareras på deklarationsblanketterna K6 och K2 (angående slutligt uppskov). Jag rekommenderar er starkt att hämta ut Skatteverkets broschyr ”Försäljning av bostadsrätt” innan ni bestämmer hur ni skall göra, i vilken allt ovanstående förklaras mer ingående och exemplifierat.
Slutligen angående hur stort lån ni bör ta. Detta är svårt för mig att säga utan att veta hur er ekonomi ser ut. Lämpligast är att diskutera detta med en bankrådgivare.
Inkomstskattelagen hittar ni http://www.lagen.nu/1999:1229.
Lycka till och hör av er om något var oklart!
Vänligen
Carl Johan ZimdahlRådgivare
