Försäljning av fastighet utan alla dödsbodelägares samtycke

Question

5 arvstagare finns och ett hus ska säljas i dödsboet. Mäklare har köpare som betalat handpenning. 4 arvstagare + köpare har skrivit på kontraktet. 1 arvstagare vill inte pga synpunkter på förtida arv.
Hur funkar en tvångsförsäljning via Tingsrätten i detta?

Answer 1

Hej!

Ni fem arvstagare är dödsbodelägare (18 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB)). Som huvudregel gäller att alla dödsbodelägare ska vara överens om åtgärder rörande dödsboets förvaltning. Man kan alltså säga att varje dödsbodelägare har en slags vetorätt. Varje dödsbodelägare kan dock hos tingsrätten ansöka om att en boutredningsman ska överta förvaltningen (19 kap. 1 § ÄB). Boutredningsmannen ska då istället för dödsbodelägarna förvalta och företräda boet (19 kap. 11-12 §§ ÄB).

En boutredningsman kan dock inte utan skriftligt samtycke från alla dödsbodelägare sälja fast egendom (19 kap. 13 § ÄB). Lämnar inte alla dödsbodelägare sitt samtycke kan boutredningsmannen ansöka om tillstånd hos rätten att få sälja fastigheten. Rätten beviljar tillståndet om inte särskilda skäl talar mot det, tex. att någon dödsbodelägare vill förvärva fastigheten.

Enligt lagen (18 kap. 1 § ÄB) kan dödsboet vidta en åtgärd trots att inte alla dödsbodelägare har lämnat sitt samtycke. Det handlar då om situationer där åtgärden anses brådskande och någon dödsbodelägares samtycke inte kan inhämtas. Enligt en kommentar till denna bestämmelse sägs att ”åtminstone åtgärder som är nödvändiga för att rädda värden måste få vidtas även mot meddelägares protest”. För att ni skulle få sälja fastigheten utan den siste delägarens samtycke måste det alltså röra sig om en försäljning som kan sägas vara _nödvändig _för att rädda ekonomiska värden. Det är alltså ett högt krav ställt till varför man ska få vidta en åtgärd utan alla delägarens samtycke, och det räcker då inte med att det ”bara” är en bra, fördelaktig eller smidig affär.

Eftersom det kan vara svårt att avgöra när en viss åtgärd kan anses ”nödvändig”, skulle jag rekommendera er att förordna boutredningsman och genom dennes hjälp försöka komma överens, om ni inte kan göra det på egen hand. Om det inte går att få den siste delägarens samtycke kan ju boutredningsmannen ansöka om tillstånd till försäljningen hos rätten.

Skulle rätten inte lämna sitt tillstånd kan till sist följden bli att boutredningsmannen måste skifta ut andelar i fastigheten till alla dödsbodelägare. Om ett sådant skifte sker uppkommer samäganderätt mellan dem som fått del i fastigheten (1 § lagen (1904:48) om samäganderätt). Eftersom samäganderätt uppstår kan en av samägarna begära att hela fastigheten ska försäljas på offentlig auktion (6 § lagen om samäganderätt). Därigenom blir fastigheten såld, och alla delägare får sin andel i de pengar fastigheten sålts för istället för i själva fastigheten. Det ska dock uppmärksammas att en delägare kan förhindra sådan offentlig auktion om delägaren kan visa synnerliga skäl för att inte sälja fastigheten (6 § lagen om samäganderätt).

Eftersom den siste dödsbodelägaren i ditt fall inte lämnar sitt samtycke på grund av synpunkter på förtida arv, kan det rimligaste alternativet vara att avvakta utredningen och utgången av påståendet, och som jag skrivit ovan förordna om en boutredningsman som kan ansöka om rättens tillstånd till försäljningen om den siste delägaren skulle fortsätta att inte lämna sitt samtycke.

Länk till ÄB: https://lagen.nu/1958:637
Länk till lagen om samäganderätt: https://lagen.nu/1904:48_s.1

Med vänlig hälsning