Förverkande av hyresrätt

Question

Hej, jag har en fråga gällande andrahandsuthyrning.

Saken är den att det är en nybliven brf, där en person (som inte valt att köpa, utan har kvar sitt kontrakt som hyresgäst) har utvandrat från landet. Personen bor inte kvar men nu har det flyttat in människor i lägenheten. De öppnar inte dörren då styrlsen ringer på, de svarar inte på frågor om vilka de är, och de bor uppenbarligen där permanent. Det finns inget kontrakt för andrahandsuthyrning, varken genom den nybildade brf eller genom den tidigare hyresvärden.

Kan man på detta skäl säga upp 1a hands hyresgästen? Hur går vi tillväga smidigast?

Answer 1

Hej!

Tack för din fråga.

Din fråga gäller om hyresrätten till följd av de nya hyresgästerna är förverkad eller inte. Bestämmelsen om detta finns i 42 § hyreslagen, som finns i jordabalkens 12 kap. I detta fall kan 42 § hyreslagen första stycket punkterna 3 och 4 om upplåtelse och överlåtelse aktualiseras.

Punkt 3 gäller om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Punkt 4 gäller om lägenheten används i strid mot bestämmelsen om inneboende och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål. Den sista punkten gäller exempelvis om den som är inneboende medför olägenhet för hyresvärden.

Det finns en rättelsemöjlighet för hyresgästen i 43 § hyreslagen. Om rättelse sker innan hyresvärden säger upp avtalet kan hyresgästen inte skiljas från sin lägenhet. När det gäller punkt 3 måste tillsägelse om rättelse ske inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om det angivna förhållandet. Om tillsägelse inte sker inom den tiden kan den otillåtna överlåtelsen inte åberopas som förverkandeanledning.

Om någon av punkterna uppfylls är hyresrätten förverkad och då kan hyresvärden säga upp avtalet att upphöra i förtid. I detta fall finns det inget kontrakt för andrahandsuthyrning. En hyresgäst har möjlighet att ha inneboende om det inte medför men för hyresvärden. Frågan är om det är tillräckligt att anse hyresrätten förverkad på grund av att personerna inte öppnar lägenheten eller inte besvarar på frågor.

Med vänliga hälsningar,
Samira Kousha