FrågaFASTIGHETSRÄTTKöpavtal25/01/2012

Ägarförhållandena vid samäganderätt

Tre personer har köpt en lägenhet tillsammans. Ägarfördelningen enligt köpeavtalet är Part 1 45%, Part 2 45% och Part 3 10%. Har ett samägandeavtal prioritet över ett köpeavtal? Kan tex ett samägandeavtal frånta en part dess andel?

Lawline svarar

Tack för din fråga. Om flera personer tillsammans är ägare av en fastighet, äger var och en av dem en viss andel i denna, 1 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt. Det du talar om är två olika saker: köpeavtalet, som har betydelse när det gäller rättigheter och skyldigheter mellan säljaren och köparna, och samägandeavtalet, som har betydelse köparna emellan. Vilka köparna är, ska emellertid framgå av köpehandlingen, 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994, JB). Som jag tolkar din fråga, vill du veta vad som gäller om de nya ägarna vill ändra den samäganderätt och de andelar de har i fastigheten. Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna, 4 kap. 8 § JB. Detta gäller oavsett om det är en av ägarna som vill utöka sin andel, eller om det är en utomstående som vill "köpa in sig". Då ändras givetvis ägarförhållandena, men samma formella krav som vid köp av hela fastigheten enligt 4 kap. 1 § JB, gäller även för köp av del av fastighet. Observera att detta inte avser någon fysisk del, något område av en fastighet, utan en ideell andel. Det ska tilläggas att en lägenhet vanligtvis inte kan vara föremål för köp, till skillnad från fastigheten som lägenheten är en del av. För den senare är i regel endast hyresrätt eller bostadsrätt möjlig. Sammanfattningsvis: ägarförhållandena kan inte ändras genom en informell överenskommelse; ett sådant avtal är ogiltigt. I stället ska reglerna om köp i 4 kap. JB tillämpas om ägarförhållandena på något sätt ska kunna ändras.
Lars BålmanRådgivare