Hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran under tid som lägenheten är i bristfälligt skick

Question

Hej.

Jag har fått en vattenskada i taket i köket. Det är inte mitt fel eftersom det kommer från grannens badrum. Tror inte det är deras fel heller men det har iaf blivit någon läcka från golvbrunnen i duschen.
Nu måste de riva ner taket i köket och sätta in fläktar att blåsa torrt. De har redan rivit lite i taket för att kolla och det dammar, smular och smutsar ner väldigt mycket. Dessutom kan jag inte stänga om köket till det andra rummet och sovrummet så det kommer bli väldigt varmt i hela lägenheten och kanske därmed ta längre tid att torka upp. De tippar på att det kommer ta 5 veckor men erfarenheter säger mig att det tar längre tid med hantverksarbete. Jag tvivlar starkt på att jag kommer kunna bo och leva här, framförallt inte använda köket. Tror ni jag kan få hyresreducering? De kommer på börja arbetet om några dagar så problemet är inte att jag betalt in pengar som jag nu vill ha tillbaka, jag vill bara inte betala full hyra. Tacksam för svar. Mvh

Answer 1

Hej,

Tack för din fråga.

Hyra och hyresrätt regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Detta kapitel i JB kallas vanligen för hyreslagen. Enligt 12 kap. 9 § 1 st. JB ska hyresvärden på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det görs alltså en ortsbunden bedömning av vad som ska anses utgöra en för det avsedda ändamålet fullt brukbar lägenhet i det enskilda fallet. Bedömningen av vad som utgör en för bostadsändamål fullt brukbar bostadslägenhet torde dock i allmänhet inte skilja sig mycket mellan orter.

Hyresvärdens skyldigheter för lägenhetens skick under hyrestiden regleras i 12 kap. 15 § JB. Där framgår att hyresvärden är skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 12 kap. 9 § 1 st. JB, dvs. den ska hållas i sådant skick så att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

Enligt 12 kap. 10 § 1 st. JB framgår att avtalet förfaller om lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Om hyresvärden är vållande till händelsen har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Av 12 kap. 11 § 1 st. 3 JB framgår att om det före hyrestidens början uppkommer ringare skada än som avses i 12 kap. 10 § 1 st. JB och skadan inte är avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller om lägenheten i annat fall inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen för den tid lägenheten är i bristfälligt skick rätt till skälig nedsättning av hyran.

De nu redovisade lagrummen talar dock enbart om skador som uppkommit innan hyrestidens början. I ditt fall har, såsom jag uppfattar frågan, hyrestiden redan inletts. Enligt 12 kap. 16 § 1 st. 1 JB gäller dock att bestämmelserna i 12 kap. 10-12 §§ JB är tillämpliga om lägenheten under hyrestiden skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan. Du har alltså enligt 12 kap. 11 § 1 st. 3 JB läst med 12 kap. 16 § 1 st. JB helt klart rätt till skälig nedsättning av hyran. Som regel gäller dock att du inte har rätt till hyresreducering för tid som du utan protest har betalat avtalsenlig hyra och utan att ha påtalat bristen. Du bör alltså påtala bristen för hyresvärden och för denne tillkännage att du anser dig ha rätt till skälig nedsättning av hyran.

Om hyresvärden är av en annan uppfattning och anser att du inte har rätt till hyresreducering finns det i 12 kap. 21 § 1 st. JB en bestämmelse som ger en hyresgäst som anser sig ha rätt till nedsättning av hyran en möjlighet att deponera det belopp som motsvarar hyresreduceringen hos länsstyrelsen. Enligt andra stycket samma lagrum ska hyresgästen, när deponering hos länsstyrelsen sker, lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet. Anledningen till att en hyresgäst kan deponera ett belopp motsvarande vad hyresgästen anser sig ha rätt till i nedsättning av hyran är att hyresvärden inte kan göra gällande dröjsmål med betalningen som förverkandegrund, om det skulle visa sig att hyresgästen i själva verket inte hade rätt till hyresreducering, 12 kap. 21 § 3 st. JB.

Sammanfattningsvis kan sägas att du mest troligt har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som din lägenhet är i bristfälligt skick. Du bör påtala detta för din hyresvärd och invänta respons från denne. Om du vidhåller din rätt till hyresnedsättning men hyresvärden är av en annan åsikt, har du möjlighet att deponera beloppet motsvarande hyresnedsättningen hos länsstyrelsen för att således, om det skulle visa sig att du inte hade rätt till hyresreducering, slippa hamna i dröjsmål med hyresbetalningen och därmed riskera att hyresrätten förverkas enligt 12 kap. 42 § 1 st. 1 JB.

Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen med ytterligare frågor.

Med vänlig hälsning,