Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Den lag som reglerar den aktuella situationen är bostadsrättslagen (1991:614). Du hittar lagen här: https://lagen.nu/1991:614#K7P10S1. Av 7 kap. 10 § framgår att huvudregeln är att du som bostadsrättshavare endast får hyra ut din lägenhet i andra hand om föreningens styrelse ger sitt samtycke.
I samma bestämmelse finns dock två undantag från denna huvudregel. En bostadsrättshavare får hyra ut sin bostad i andra hand utan samtycke om (1) bostadsrätten köpts vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning av en juridisk person som hade panträtt i bostaden och som inte antagits till medlem i föreningen eller (2) om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Inget av dessa undantag verkar dock vara tillämpliga i din situation.
Om styrelsen vägrar att låta dig hyra ut bostaden kan du vända dig till *hyresnämnden*. Det förhåller sig nämligen så att om hyresnämnden lämnar sitt tillstånd så får du, trots att styrelsen vägrat samtycke, ändå hyra ut din lägenhet. Tillståndet är alltid tidsbegränsat. För att hyresnämnden ska lämna sitt tillstånd krävs att du som bostadsrättshavare har _beaktansvärda skäl_ för att hyra ut din lägenhet. Samtidigt måste hyresnämnden finna att bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
Vad kan då utgöra beaktansvärda skäl? I lagens förarbeten har lagstiftaren som exempel angett att tillstånd bör kunna lämnas om en förälder vill hyra ut en mindre lägenhet till sitt barn eller om det är fråga om en person som köpt en lägenhet för att bosätta sig där efter pensioneringen. Andra situationer som inte anses godtagbara har sagts vara om det är fråga om köp som har skett i rent spekulativt syfte och där bostadsrättshavarens avsikt aldrig har varit att själv använda lägenheten. Det är svårt för mig att göra en bedömning av ditt fall eftersom det inte framkommer så mycket information av din fråga. Om det enda skälet till att du vill hyra ut din bostad är att läget på bostadsmarknaden är svårt just nu (med andra ord att bostadsrätten är svårsåld) är det dock troligen svårt att vinna framgång i hyresnämnden.
Utöver det att hyresnämnden ska finna att du har beaktansvärda skäl för att hyra ut bostaden ska nämnden dessutom finna att styrelsen inte har någon anledning att vägra samtycke. Styrelsen har alltså rätt att göra invändningar mot den blivande hyresgästen. Sådana invändningar ska röra hyresgästens personliga kvalifikationer. Hyresgästens betalningsförmåga har dock inte någon central betydelse eftersom det är du som bostadsrättshavare som har det ekonomiska ansvaret gentemot bostadsrättsföreningen även då du hyr ut lägenheten.
Om du bestämmer dig för att ansöka om hyresnämndens samtycke så är det viktigt att tänka på att tillståndsansökan ska vara skriftlig och att den ges in till hyresnämnden i det område där fastigheten är belägen. I ditt fall ska ansökan ges in till Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. Du hittar deras kontaktuppgifter här: http://www.hyresnamnden.se/Sok-domstol/Hyresnamnden-i-Stockholm/. Ett råd är att redan nu börja ta fram material som visar att bostadsrätten är svårsåld. Hur länge har den legat ute för försäljning? Har säljare av liknande objekt i området tvingats acceptera mycket lägre bud än utropspris osv?
Hoppas att du fått svar på din fråga!
Vänligen,
Paulina Nilsson
