Huruvida besittningsrätt viker sig för ägarens vilja att sälja fastigheten (en- eller tvåfamiljshus)

Question

Hej!

Jag och min familj hyr ett hus på landet av ett par.
De berättade nyligen att de vill sälja detta hus vi hyr. Dock kan inte vi köpa det p.g.a. hur vår ekonomiska situation ser ut just nu, dock har vi aldrig misskött oss att betala hyra osv.
Enligt kontraktet hyr vi tillsvidare. Vi skrev kontraktet med hyrestid fr.o.m. 101201.
På kontraktet står det också “Ingår parterna sådan överenskommelse som avses i 12 kap 45 a § jordabalken (avstående besittningsskydd) är hyresavtalet giltighet beroende av att överenskommelsen godkännes av hyresnämnden i fall då så skall ske.” Detta är något vi inte avtalat om så vi borde väl ha besittningsrätt?

Nu till mina frågor:

1: Kan de säga upp oss för att kunna sälja huset?
2: Om det blir nya ägare, kan de då säga upp oss så vi måste flytta?
3: Hur gäller besittningsrätten? När kan det bli tal om att vi måste flytta? (om man bortser misskötsel av kontraktet)

Vi börjar bli oroliga så svar vore tacksamt!

Mvh Sten Andersson med familj

Answer 1

Hej och tack för din fråga! I enlighet med vad du har skrivit måste ett avtal om avsägande av sin besittningsrätt fattas i en särskilt upprättad handling, då detta inte har gjorts har ni mycket riktigt besittningsskydd till er bostad (JB 12 kap 45 a § https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1).

Det finns situationer då hyresvärdens intresse av att förfoga över bostadslägenheten väger tyngre än hyresgästens trots att denne har besittningsskydd. I sådana fall är utgångspunkten att hyresförhållandet skall upplösas. En sådan situation föreligger i fråga om en- eller tvåfamiljshus (villor) där upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och ägaren vill förfoga över huset för att exempelvis bosätta sig där eller för att sälja det (JB 12 kap 46 § st 1 p 6 https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1). Det ovan sagda betyder att ni inte har någon rätt till bostaden vid ägarens försäljning av fastigheten. Hyresgästen måste dock få skäligt rådrum att finna en ny bostad innan fastigheten kan överlåtas till ny ägare.

Ni har ingått ett hyresavtal på obestämd tid och såvida inte en längre uppsägningstid har avtalats särskilt er emellan ska avtalet sägas upp för att gälla vid det det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (JB 12 kap 3 + 4 §§, https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1). Uppsägningen skall vara skriftlig, vilket betyder att ägarens meddelande till er om att fastigheten skulle komma att säljas inte är att räkna som en uppsägning (JB 12 kap 8 §).

Nämnas bör dock att en fastighet kan överlåtas trots att den belastas med en nyttjanderätt. Den nya ägaren kan bli bunden av nyttjanderätten om överlåtaren gör förbehåll om den i köpeavtalet, eller om det finns ett skriftligt hyresavtal som reglerar nyttjanderätten. I ert fall har ett hyresvtal träffats skriftligen och därför blir den nya ägaren bunden trots att förbehåll inte har skett (JB 7 kap. 13§ 1 st https://lagen.nu/1970:994#K7 ). Den nuvarande ägaren kan alltså välja att sälja fastigheten med er nyttjanderätt intakt med bindande verkan mot den nye ägaren.