Lawline svarar
Det är inte möjligt att redogöra för hela vårt system i jordabalken men jag ska ändå kortfattat försöka förklara hur det är uppbyggt. Observera alltså att detta inte är någon grundläggande redogörelse.
Lagfart innebär att den som har förvärvat fast egendom ansöker om inskrivning av förvärvet i fastighetsregistret. Det är ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Man ska dock komma ihåg att äganderättsövergången sker redan med kontraktet, men att en beviljad lagfart innebär att köpet är definitivt. Köparen har således en skyldighet att ansöka om lagfart.
När lagfart har beviljats finns det inte längre någon rätt för säljaren att häva köpet, han kan inte begära att få tillbaka fastigheten för att han inte har fått betalt av köparen. Man kan dock fortfarande ifrågasätta förvärvet trots att man har fått lagfart, kanske var säljaren inte rätt ägare till fastigheten och då finns det en risk att man förlorar sin fastighet, alltså att den ska gå tillbaka till den rättmätige ägaren. Ett beviljande av inskrivning har nämligen inte någon betydelse för det materiella rättsläget, alltså för det obligationsrättsliga, vilket framgår av 19:40 JB. JB hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Ifall man alltså har fått lagfart på en fastighet som man på grund av bakomliggande omständigheter inte skulle ha fått, blir reglerna om hävd och godtrosförvärv i jordabalkens 16 och 18 kap aktuella. Genom dessa regler finns det en möjlighet för köparen att behålla fastigheten fast det egentligen var ett ogiltigt fastighetsförvärv. Hävd innebär att man har rätt att behålla fastigheten ifall man haft den i mer än 20 år, eller om man varit i god tro och förvärvet inte skedde genom arv eller gåva om man haft den i 10 år. Vad gäller reglerna om godtrosförvärv krävs att säljaren har lagfart vid överlåtelsen och att man var i god tro om att säljaren var den rätte ägaren. Även om säljaren alltså inte var rätt ägare så gör man ett godtrosförvärv och man får behålla fastigheten. Den som egentligen var den rätta ägaren får i sådana fall inte tillbaka fastigheten som kommit ifrån honom men han får istället kompensation från staten för skadan (eftersom staten står för innehållet i inskrivningssystemet).
Detta var endast något kort om reglernas innebörd och det handlar ju endast om de fall då man får behålla fastigheten. Ifall kriterierna för hävd och godtrosförvärv därmed inte är uppfyllda blir man således av med fastigheten ifall man inte är den rättmätige ägaren även om man har lagfart. Man blir även av med fastigheten ifall den rätte ägaren har förlorat sin fastighet på grund av särskilt allvarlig ogiltighet, dvs. det går i dessa fall inte att göra något godtrosförvärv. Exempel på när det är särskilt allvarlig ogiltighet är när fastigheten har frånhänts den rätte ägaren genom en förfalskad köpehandling eller genom råntvång, eller att den rätte ägaren var i konkurs eller omyndig, eller att säljaren annars förvärvat fastigheten utan att ha iakttagit föreskrivna villkor för ett fastighetsförvärv. Av detta kan man tycka att det aldrig är möjligt att göra ett godtrosförvärv men så är det ju inte. Ifall säljaren fått fastigheten genom bedrägeri eller genom misstag av inskrivningsmyndigheten eller något annat som inte är att se som särskilt allvarlig ogiltighet som upptas i 18:3 JB så kan man godtrosförvärva fastigheten. Systemet i JB kan alltså antingen ge en icke rättmätig fastighetsägare möjlighet att behålla fastigheten eller att man förlorar den. Allt beror på de bakomliggande omständigheterna.
