Fel i fastighet

Question

Jag har köpt en barack av en privatperson. När innertaket tas bort ser jag att det finns en gammal rötskada i taket och att takbjälkarna är helt ruttna och angripna av myror och en av dem är av.

Inget ses från utsidan och skadan syns inte inne i baracken eftersom innertak är ditsatt. Köparen hävdar att jag borde upptäckt felet enligt undersökningsplikten men det är väl inte min skyldighet att riva innertak för att kolla om taket är ruttet.

Säljaren säger då att jag borde tagit med fuktmätare men en fuktmätare är ingen garant för en gammal rötskada som kan vara torr.

Innertakets nya reglar är dessutom fastspikade direkt i det ruttna så jag befarar att säljaren visste om felet men försökte dölja.

Säljaren vägrar ta ansvar. Har jag rätt att häva köpet?

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet så har du enligt 4 kap. 12 och 19§§ Jordabalken (JB) rätt att göra avdrag på köpeskillingen, alternativt häva köpet, se https://lagen.nu/1970:994#K4P19S1. För att du ska kunna häva köpet krävs dock att felet/skadan är vara av väsentlig betydelse, se https://lagen.nu/1970:994#K4P12S1.

Säljaren ansvarar dock endast för så kallade ”dolda fel", dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I 19§ 2 st. JB ges en påminnelse om köparens undersökningsplikt. Utgångspunkten för denna undersökningsplikt är vad en "genomsnittlig" köpare kunnat upptäcka vid en _noggrann_ undersökning.

Eftersom många köpare vill vara på den säkra sidan så finns det möjlighet att anlita en besiktningsman. Dock ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det. Om du har anlitat en besiktningsman så talar detta dock för att du har uppfyllt undersökningsplikten.

Allt som du har kunnat upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör ha undersökts (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden).

Undersökningsplikten utvidgas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar fanns i byggnaden, eller om säljaren har sade någonting som gav anledning till att misstänka att det förelåg ett fel (t.ex. på grund av en friskrivning) så borde du ha gjort en mer noggrann undersökning. Det är först i detta läge som du kunde ha behövt (med säljarens tillåtelse) riva upp innertaken eller använda dig av en fuktmätare för att säkerställa att några fel ej förelåg. Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick så minskar detta din undersökningsplikt. Man ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Vad gäller spikarna i det ruttna materialet så kan framhävas att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt. Säljaren bör dock ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten _om_ han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Kan du bevisa att säljaren visste om rötskadan och de ruttna takbjälkarna så bör du (som ovan framhävts) kunna få avdrag på köpeskillingen, alternativt häva köpet om felet är av väsentlig betydelse för dig.

Du bör dock tänka på att _reklamationsfristen_ i 4 kap. 19a§ 1st. JB måste iakttas. Enligt detta lagrum, kan du inte åberopa felet om du inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt detta, se https://lagen.nu/1970:994#K4P19aS1.

Är det så att säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (vetat om rötskadan och de ruttna takbjälkarna) så kan du, enligt 4 kap. 19a§ 2 st. JB, åberopa felet utan hänsyn till ovanstående stycke, se https://lagen.nu/1970:994#K4P19aS2.

Med vänlig hälsning