Lawline svarar
Hej! Tack för frågan!
I ert fall handlar det om ett fastighetsköp om ni har köpt ett hus med tillhörande mark. Lagrummet som blir relevant är då Jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994. Om ni bara har köpt ett hus utan mark så gäller Köplagens regler, se https://lagen.nu/1990:931. Köplagen gäller bara om ni inte har avtalat om annat, dvs det är en dispositiv lagstiftning. Jag kommer därför fokusera på reglerna i Jordabalken.
För att säljaren ska bli ”skyldig” er något eller rättare sagt för att ni ska kunna utkräva ansvar från säljaren och hävda kontraktsbrott måste det konstateras att ett fel föreligger. Dessa fel regler som finns i 4kap JB är väldigt viktiga, men samtidigt väldigt komplicerade. Jag ska försöka förklara innebörden av reglerna på ett så lättförståeligt sätt som möjligt.
Inledningsvis måste man göra en felbedömning enligt 4:19§ JB, det kan handla om ett konkret eller ett abstrakt fel. I denna felbedömning måste man inledningsvis ta ställning till vilken standard köparen har rätt att kräva av säljaren. Denna standard fastställer man då i första hand genom att titta på avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Avviker fastigheten från några av dessa uppgifter föreligger ett konkret fel. Allmänt lovprisande uttalande är inte tillräckligt precisa och räknas inte. Reglerna i 4kap JB är i allmänhet dispositiva, vilket betyder att lagreglerna gäller om man inte avtalat om annat. Det gör att det är viktigt att ni utgår ifrån vad ni har avtalat.
Lämnar avtalet inte tillräckligt med vägledning måste man istället göra en abstrakt bedömning av fastighetens standard. Utgångspunkten är att man ska kunna kräva en ”normal standard”, dvs vad en genomsnittlig köpare normalt ska kunna förvänta sig av fastigheten. Avviker då fastigheten från detta föreligger ett abstrakt fel.
Föreligger något av dessa fel så säger man att det föreligger ett fel i rättslig mening. Ni måste alltså titta på ert avtal och andra uppgifter ni fått vid köpet av fastigheten för att kunna se om defekten som ni upptäckt är en standard som ni blivit utlovade. Ger dessa handlingar, främst avtalet, ingen vägledning alls så får man försöka på ett objektivt sett fastställa en ”normal standard”. Detta är väldigt svårt för mig att svara på och i detta läge bör ni samråda med någon som är expert på området och i sista hand är det domstolen som kommer att avgöra detta.
”Normal standard” varierar beroende på typ av fastighet, ålder och allmänt underhåll. T.ex. Om en dränering som anses ha en livslängd på 20-25år inte fungerar på en 10år gammal byggnad så är det oftast att ses som ett fel.
I denna bedömning är er undersökningsplikt otroligt viktig, 4:19§ 2st JB. Om det är en defekt som ni själva hade möjlighet att upptäcka vid köpet, ansvarar inte säljaren. Här har ni själva haft ett ansvar för att noggrant undersöka fastigheten vid köpet. Man tar inte bara hänsyn till vad som kan upptäckas med ögonen utan även symtom på ett fel kan falla in under er undersökningsplikt. Ju äldre ett hus är desto mer defekter får man som köpare vara beredd på att undersöka. Om det är så att ni i ert fall anlitade en besiktningsman som utfört undersökningen och han inte hittat något så kan det i stället röra sig om ett dolt fel. Dolt fel kan det även vara om ni har fullgjort eran undersökningsplikt och inte hittat någon defekt. Man uttrycker det ofta som en ansvarsfördelning där säljaren ansvarar för dolda fel medan köparen ansvara för upptäckbara fel. Viktigt att påpeka är även att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt, utan om felet var upptäckbart så ligger ansvaret på köparen.
Undersökningsplikten omfattar som utgångspunkt synbara fel och symtom. Att ta sig in i trånga utrymmen och klättra upp på vinden omfattas normalt. Om säljaren i samband med köpet har lämnat uppgifter som antyder på att felet funnits kan detta ha utökat er undersökningsplikt. Som köpare ska man dock inte behöva göra ingrepp i byggnad eller mark. Man ska alltså inte behöva bryta upp en vägg eller gräva i marken för att upptäcka ett fel.
Om det visar sig vara ett fel som säljaren ansvarar för så kan ni kräva avdrag på priset, hävning av köpet eller i vissa fall även skadestånd, 4:19§ JB med hänvisning till 4:12§ JB. För att ni ska kunna kräva dessa påföljder så måste felet vara väsentligt och det är även viktigt att felet fanns vid köpet och att det inte uppkommit under tiden ni bott i huset. Fel ansvaret i sig preskriberas efter 10 år medan hävningsrätten preskriberas ett år efter tillträdet så det innebär i ert fall att ni har tre månader på er att göra gällande detta fel för att ha möjlighet att häva köpet. Er reklamationstid börjar som utgångspunkt löpa från och med då ni borde ha upptäckt felet, alltså då felet framträder på ett påtagligt sätt. Ni bör i så fall kontakta säljaren och beskriva felet och samtidigt göra ert fel anspråk gällande. Jag anser att om ni vill gå vidare med det här bör ni ta tag i det med en gång och ta hjälp av någon yrkesmässig jurist som kan ge er mer ingående råd och någon professionell som kan komma och titta på fastigheten.
Jag hoppas att detta är till hjälp och att det löser sig med ert hus!
Mvh Emily Teppler
