AVHYSNING

Question

Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand till min systers kille. Eftersom det var min systers kille slarvade jag med att skriva ett hyreskontrakt så vi har bara ett muntligt kontrakt egentligen där han får bo där så länge han sköter sig. Han har egentligen varit sen med hyran varje månad han bott där men efter att min syster och han gjort slut har han inte betalat hyran, nu är det 2 månadshyran som inte är inbetald. Sedan såg jag också från utsidan av lägenheten att rutan till balkongdörren är sönder. detta har han gjort. Jag har försökt att nå honom på telefon, sms och t.o.m varit och knackat på dörren under en månads tid men har har aldrig svarat på mina sms elelr i telefon. Dörren har han inte öppnat heller. Vet ej om han varit hemma. Jag har hyrt ut lägenheten till honom och fått tillstånd från bostadsrättsföreningen men jag har inget papper på det. Enda pappret jag har som säger att han bott där är en beviljad blankett från gamla hyresvärden (Svenska bostäder) att jag får hyra ut lägenheten till honom där han skrivit under. Sedan blev lägenheten en bostadsrätt.
Kan kronofogden hjälpa till i ett sånt här fall, mest med tanke på att jag inte har ett skrifligt kontrakt? kan jag i form av ett brev i brevlådan själv informera honom om att han brutit mot vårt muntliga kontrakt och har en tid på sig att flytta och om han inte gör det så byter jag låset så får han hämta sina eventuella saker när han vill. Och till sist om jag lyckas driva ut honom på detta sett själv, kan jag med hjälp av kronofogden driva in skulden på något sätt?

Jag har personer som kan vittna att han bott där.
Vad gör jag?

Answer 1

Hej,

Enligt 12 kap Jordabalken (1970:994) (JB), den s.k. ”hyreslagen” finns inga formkrav på hur ett hyresavtal ska upprättas. Det vanligaste är att hyresavtalet upprättas skriftligen, men detta betyder inte att ett muntligt avtal inte skulle gälla. Det är lika mycket bindande som ett skriftligt.
Om ni muntligen har avtalat om viss månadshyra är det detta som ska gälla. Det kan emellertid bli svårt att bevisa innehållet i ett sådant avtal, t.ex. hyrans storlek eller villkor i övrigt. Det är parten som hävdar att muntligt avtal med visst innehåll har träffats som har att bevisa detta.

Av 12 kap 19 § JB framgår att hyran för en bostadslägenhet ska till beloppet vara bestämd i hyresavtalet. Av din fråga framgår inte om Ni avtalat om bestämt belopp. Om så inte har skett ska hyran istället utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn till Era avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Det verkar som att Ni har ingått ett hyresavtal för obestämd tid. Ett sådant avtal kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Här talar man alltså om en lagstadgad uppsägningstid om tre månader.
I samband med detta blir besittningsskyddet intressant att belysa. Detta skydd innebär att en bostadshyresgäst normalt sett har rätt till förlängning av hyresavtalet även om hyresvärden har valt att säga upp avtalet. Detta gäller emellertid inte om hyresrätten är förverkad. En hyresrätt kan anses vara förverkad om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Det kan exempelvis vara upprepade betalningsförsummelser.

Hyresrätten skulle i det här fallet kunna anses vara förverkad pga. utebliven betalning. Som hyresvärd har du rätt att säga upp avtalet. Då hyreslagen är tvingande till förmån för hyresgästen finns ytterligare bestämmelser som du måste beakta. Hyresgästen kan nämligen inte skiljas från lägenheten om betalning sker inom tre veckor från det att hyresgästen har delgetts underrättelse av dig. Av denna underrättelse ska framgå att hyresrätten kan återfås vid betalning av hyran samt att du har sagt upp avtalet.

Om hyresgästen inte flyttar frivilligt efter ovan angivna frist om tre veckor kan du få hjälp hos Kronofogdemyndigheten. Där kan du ansöka om ett beslut om att hyresgästen ska flytta och betala sin hyresskuld, det kallas för utslag om betalningsföreläggande och handräckning. Du kan också ansöka om att Kronofogden ska verkställa beslutet om avhysning.