Fel på bostadsrätt- Felaktig renovering av badrum

Question

Jag köpte min bostadsrätt för 2 år sedan och har efter att jag har haft rörmokare på besök insett att de tidigare ägarna har fusk renoverat lägenheten innan försäljning. Bland annat så har man i badrummet målat över kakel med kakelfärg samt lagt klinkers på en plastmatta vilket har lett till ett fellutad golv så vatten alltid samlas på golvet efter man tar en dusch. Rörmokare som tagit en titt på badrummet rekommenderar även en totalrenovering pga av gammal golvbrunn samt vattenläckagerisken som finns då man lägger klinkers direkt på gamla plastmattor.

Inget av detta nämdes vid försäljning, bara att baadrummet var nyrenoverat. Till en början såg det bra ut men ju längre tid som gått så ser man vilket fuskbygge det faktiskt var.

Vad har man som köpare för rättigheter i sådana här frågor? Vid köptillfället frågade vi om det fanns några dolda fel som vi borde vet aom och fick då svaret att ibland kan det samlas lite vatten under badkaret. Vilket var en totallögn eftersom golvet nu är fellutat så att det alltid samlas vatten som måste skuras upp efter varje dusch.

Efter rörmockarens utlåtande så inser jag att jag måste göra en totalrenovering innan det är för sent och jag åker på rejäla vattenskador. Men innan jag gör det så skulle jag vilja veta vad jag har för rättigheter och om det faktiskt kan vara så att fuskbyggarna borde stå för en del av åtgärderna?

Tack på förhand!

Answer 1

Hej!
Bostadsrätter anses vara lös egendom, varför Köplagens (KöpL) (https://lagen.nu/1990:931) regler är tillämpliga.

Säljaren svarar för de fel bostadsrätten hade vid tillträdesdagen, även om de visar sig först senare, se 21 och 13 §§ KöpL. Säljarens felansvar är olika beroende på om bostadsrätten såldes i befintligt skick eller med liknande förbehåll, eller om den såldes utan förbehåll. Såldes bostadsrätten utan förbehåll svarar säljaren för fel enligt 17 § KöpL och såldes den i befintligt skick svarar säljaren för fel enligt 19 § KöpL. Säljarens ansvar är strängare om lägenheten såldes utan förbehåll, än om den såldes i befintligt skick.

Vad jag förstår av din fråga var den renovering som säljaren hade utfört av badrummet inte fackmannamässigt utförd, vilket även rörmokarens utlåtande styrker. Eftersom att säljaren lämnade uppgiften att badrummet var nyrenoverat, kunde du som köpare med fog förutsätta att renoveringen också var korrekt utförd. Är då renoveringen felaktigt utförd, föreligger fel, enligt 17 § KöpL. D.v.s. köpte du bostadsrätten utan förbehåll om ”befintligt skick” eller liknande, föreligger antagligen köprättsligt fel.

Köpte du bostadsrätten i befintligt skick, krävs att den är i väsentligt sämre skick än vad du med fog kunnat förutsätta, eller att säljaren vid köpet kände till ett väsentligt fel på bostadsrätten som han underlät att upplysa dig om. Det du torde ha störst möjlighet att kunna hävda är att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad du vid köpet kunnat förutsätta. Detta med hänsyn till att det vid prissättningen av bostadsrätten inte (förmodar jag) togs hänsyn till att du skulle behöva bekosta en totalrenovering av badrummet två år senare och att du inte kunde förutsätta att detta skulle behövas, eftersom att du informerades om att badrummet var nyrenoverat. Därför torde du ha möjlighet att hävda att fel föreligger även om du köpte den i befintligt skick, se 19 § KöpL.

Jag förmodar att du undersökte lägenheten innan köpet. Eftersom att du undersökte den innan köpet får du inte åberopa fel som du borde ha märkt vid en sådan undersökning, se 20 § KöpL. Fanns det anledning för dig att vid köpet misstänka att badrummet var felaktigt renoverat och du underlät att undersöka det närmre, har du förlorat din rätt att göra fel gällande. Att säljaren (om jag förstod din fråga rätt) faktiskt informerade dig om att vattnet inte alltid rann undan som det skulle, utan ibland samlades under badkaret, kan ha gett dig skäl att vid köpet undersöka den saken närmre. Därför kanske du inte kommer att kunna åberopa att golvet har fel lutning. Jag kan dock inte utifrån frågan bedöma hur lätta felen var att upptäcka för dig, vid din undersökning av bostadsrätten och vet därför inte om du har förlorat din rätt att åberopa dem.

Du nämner i din fråga att det är två år sedan du köpte bostadsrätten, vilket för din del kan ha avgörande betydelse. Som köpare är du nämligen skyldig att reklamera de fel du upptäcker, inom skälig tid från det att du borde ha upptäckt dem och senast två år från tillträdet till bostadsrätten, se 32 § KöpL. Det är därför avgörande för dig om du har påtalat felen för säljaren inom skälig tid och om du överhuvudtaget har gjort det inom 2 år från tillträdet till bostadsrätten? Reklamerade du inte felen till köparen inom rimlig tid från det att du upptäckte dem, har du förlorat din rätt att göra dem gällande. Vissa av felen antar jag upptäcktes först i samband med rörmokarens undersökning, men efter att den var gjord borde du ha påtalat för köparen att badrummet var felaktigt. Har det idag gått över två år sedan tillträdet till lägenheten och du under den tiden inte har reklamerat badrummet till säljaren, har du förlorat din rätt att kunna göra felen gällande, om säljaren inte handlade i strid mot tro och heder, se 33 § KöpL. Vad som krävs för att säljaren ska anses ha handlat i strid mot tro och heder är inte helt klart, men säljaren ska i princip ha varit medveten om att hans renovering var felaktigt utförd och ha underlåtit att upplysa dig om detta för att paragrafen ska kunna vara tillämplig.

Har du inte, genom att du ej har uppfyllt din undersökningsplikt eller genom att du ej har uppfyllt din reklamationsplikt, förlorat din rätt att åberopa fel, kan du göra felpåföljder gällande, se 34 – 40 §§ KöpL. Den påföljd som torde ligga närmast till hands är att kräva prisavdrag, se 37 – 38 §§. D.v.s. att köparen ska återbetala en del av köpesumman till dig, för att kompensera dig för det felaktiga badrummet.

Med vänliga hälsningar