Muntligt överlåtelseavtal av bostasrätt

Question

Jag har varit och tittat på en bostadsrätt och kommit överens med ägaren om pris och blivit lovad att köpa dennes bostad d.v.s. muntligt avtal. Han har även kontaktat föreningens ordförande om att så skall ske. Två timmar innan vi skulle träffas ringer han och säger att han sålt bostaden till nån annan. Föreningen visste inte heller om detta. Kan han bryta vårt muntliga avtal ?

Answer 1

Hej!

Huvudregeln i svensk rätt är att muntliga avtal är bindande. För vissa avtal ställs det dock upp legala formkrav för att avtalet ska vara giltigt. D.v.s. lagen uppställer krav på hur avtalet upprättas för att det ska vara giltigt.

Formkraven för överlåtelse av bostadsrätter finner du i 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614#K6P4S1). Av paragrafen framgår bl.a. att ett avtal om köp av bostadsrätt ska upprättas skriftligt. Vidare följer av 6 kap. 5 § Bostadsrättslagen att ett avtal som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är ogiltigt.

Ditt muntliga avtal med säljaren av bostadsrätten var tyvärr alltså inte giltigt och du kan inte göra det gällande gentemot honom. Att säljaren hade diskuterat saken med styrelsen förändrar inte saken, er muntliga överenskommelse är fortfarande inte bindande. Säljaren kan alltså tyvärr bryta ert muntliga avtal.

Du beskrev aldrig i frågan om du har lidit någon ekonomisk skada av att säljaren bröt ert muntliga avtal. Av rättsfallet NJA 1973 s. 175 (Där HD behandlar en liknande situation, även om det i rättsfallet gällde ett fastighetsköp. Avtal om köp av fastigheter kräver dock också skriftlig form för att vara giltiga), följer dock att det torde vara svårt att med framgång kunna utkräva skadestånd av den som bryter en muntlig överenskommelse, när det för att överenskommelsen ska vara bindande, i lag uppställs krav på skriftlig form.

Säljaren kan alltså bryta er muntliga överenskommelse, eftersom den inte är bindande och även om du har lidit någon ekonomisk skada av säljarens handlande torde du inte med framgång kunna kräva skadestånd av honom.

Med vänliga hälsningar