Brist i golv i bostadsrätt, säljarens ansvar?

Question

Jag sålde tidigare i höst en bostadsrätt. Den såldes via mäklare med formuleringar i avtalet som befintligt skick och undersökningsplikt. Köparen har hört av sig om att fogen i klinkergolvet börjar lossna i hallen och köket. Jag renoverade lägenheten och golvet lades i våras. Jag upptäckte själv sprickor innan försäljningen och åtgärdade dem med silikon. Jag tror att sprickorna beror på att golvet skulle ha förstärkts innan jag lade klinkern.

Frågor:

1. Vad jag förstår tar eventuella bygglagar bara hänsyn till om konstruktionen är till fara för människors liv och hälsa. Sprickor och fog som lossnar kan väl knappast falla in på det?

2. Ett fel är det i köplagen om varan inte överensstämmer med vad som har upplysts. Jag har själv renoverat hela lägenheten vilket jag berättat för köparen. Eftersom jag (inte yrkesman) lagt golvet menar jag att ev frågor borde dykt upp här. Jag pratade inte speciellt om golvet och utlovade heller ingen fackmannamässighet. Köparen ställde heller inga frågor. Jag menar att golvet överensstämmer med beskrivningen. Kan det då enligt köplagen klassas som ett fel?

3. Köplagen kräver att ett ”fel” inte har varit möjligt att upptäcka vid besiktningstillfället. Lägenheten stod tom vid köparens besök och golvet var fullt möjligt att inspektera. D.v.s. silikonet gick att se. Dessutom fanns en sprucken platta delad i två bitar som skulle kunna varna för brister i golvets styvhet. Sen knakade golvet ibland när man gick på det. Dessa tre omständigheter/symptom menar jag skärper köparens undersökningsplikt. Jag undrar om de kan klassas som dolda?

Answer 1

Hej!

Vid bostadsrättsköp är det Köplagen som ska tillämpas, se https://lagen.nu/1990:931#P1S1. Av 19 § Köplagen framgår att även om bostadsrätten sålts i befintligt skick, anses fel finnas om du som säljare, före köpet, lämnat uppgifter om egenskaper eller användning och som kan antas ha inverkat på köpet, och uppgifterna inte stämmer. Eller om du underlåtit att upplysa köparen om ett väsentligt förhållande, rörande varans egenskaper eller användning, som du måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, om din underlåtenhet kan antas ha inverkat på köpet. Eller om ”varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.”
Köparen kan dock inte åberopa vad denne måste antas ha känt till vid köpet. Köparen kan inte heller åberopa ett fel som borde upptäckts vid undersökningen, (om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder). Vilket framgår av 20 § Köplagen.

Utgångspunkten är att en bostadsrätt säljs i det skick som den befinner sig i på kontraktsdagen. Som köpare av en bostadsrätt har man som utgångspunkt en långtgående undersökningsplikt och köparen är skyldig att utreda ett misstänkt fel. Om det finns synliga symptom på att golvet är felaktigt, så utökas alltså köparens undersökningsplikt. I det här fallet borde köparen inte kunna åberopa dolt fel eftersom det fanns synliga och hörbara tecken på att golvet var bristfälligt. (Dolda fel är sådana fel som inte kunnat upptäckas av varken dig, köparen eller en besiktningsman. Det ska inte heller ha funnits anledning att misstänka att felet fanns, med hänsyn till bostadsrättens skick, ålder och priset på den. Något dolt fel bör det alltså inte kunna vara.)

Du som säljare ansvarar alltså inte för sådana fel som köparen kan upptäcka och har inte heller någon generell upplysningsplikt, men i vissa fall kan säljaren hållas ansvarig för fel som denne på ett svikligt sätt låtit bli att berätta om, eller underlåtit att upplysa om (om upplysningen är av stor betydelse och köparen borde kunnat räkna med att bli upplyst om det). I detta fall har du sagt som det är, att det är du som renoverat lägenheten och inte en fackman. Jag skulle inte heller tro att ett dåligt lagt golv räknas som ett fel av stor betydelse. Av informationen att döma borde du alltså inte kunna hållas ansvarig för felet.

Med vänliga hälsningar