Uthyrning av bostadsrätt i andra hand

Question

MIn mormor äger en bostadsrätt. Hon bor dock sedan ca 1 år tillbaka i ett demensboende och vi hyr ut två av 3 rum i bostadsrätten i andrahand. Nu vill BRF inte förlänga vårt tillstånd att hyra ut. Har de rätt att kräva att lägenheten står tom eller att vi säljer den?
Kan vi kringgå detta genom att i stället låta hyresgästerna bli inneboende. Vi vill gärna att mormor ska kunna behålla lägenheten av känslomässiga skäl.

Answer 1

Tack för din fråga!

När det gäller upplåtelse av bostadsrätt i andra hand stadgas i 7 kap. 10 § Bostadsrättslagen (BRL) att bostadsrättshavaren får hyra ut sin lägenhet för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. I 7 kap. 11 §, samma lag, anges vidare att för det fall styrelsen vägrar ge sitt samtycke till en andrahandsuthyrning kan bostadsrättshavaren ändå upplåta lägenheten, förutsatt att hyresnämnden lämnar tillstånd. Det anges att tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Nyckelordet i 10 § är ”självständigt brukande”. Detta eftersom lagen skiljer mellan upplåtelse i andra hand av lägenheten till annan för självständigt brukande, s.k. total sublokation, och inrymmande av utomstående ,s.k. partiell sublokation . Medan en total sublokation kräver styrelsens tillstånd har bostadsrättshavaren rätt att enligt bestämmelserna i 8 § BRL inrymma utomstående personer i lägenheten utanföregående styrelsetillstånd. Detta dock under förutsättning att inrymmandet kan ske utan att medföra men för föreningen eller annan medlem. Det avgörande för om upplåtelsen ska anses som total eller partiell är således om densamma sker för självständigt brukande eller inte.

Denna gränsdragning preciseras dels i praxis, dels i förarbeten. I propositionen 2002/03 :12 s. 118 anges att den omständigheten att ett rum har stängts av för bostadsrättshavaren inte är tillräckligt för att upplåtelsen skall betraktas som partiell. Fokus läggs istället på huruvida ägaren har haft möjligheter att disponera lägenheten eller delar av denna samt i vilken utsträckning denne faktiskt har kommit att vistas där. För att upplåtelsen skall fall inom 10 kap. 8 § BRL krävs således att ägaren haft kontroll över lägenheten under själva upplåtelsen. I NJA 2001 s.241 I och II preciserades vad som är att anse som upplåtelse i andra hand enligt 7 kap. 10 § BRL. I det första målet ansåg HD att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och bedömde upplåtelsen som total sublokation. Visserligen hade ägaren vid ett par tillfällen vistats i lägenheten men detta först efter att ha fått tillåtelse av hyrestagaren. Utgången blev den motsatta i det andra målet. HD ansåg att eftersom ägaren bl.a. övernattade i lägenheten någon gång i månaden och vid dessa tillfällen utnyttjade dels köket , dels ett undantaget rum, kunde inte hyresgästen anses ha haft självständig nyttjanderätt till lägenheten.

I din fråga har du angivit att ni upplåtit två av tre rum i lägenheten. Förutsatt att er mormor inte har disponerat lägenheten under uthyrningstiden skall upplåtelsen klassificeras som en total sublokation i enlighet med 7 kap. 10 § BRL.

Trots att styrelsen nu vägrat er fortsatt tillstånd till total sublokation kan hyresnämnden lämna sådant tillstånd. Detta förutsätter dock att beaktansvärda skäl föreligger samt att styrelsen ej har befogad anledning till att vägra meddela tillstånd. I ovan nämnda förarbeten anges att synen på vad som skall anses utgöra beaktansvärda skäl ska vara generös och en friare bedömning skall kunna göras än på hyresrättens område. Det anges exempelvis att beaktansvärda skäl ska kunna anses föreligga även om den situation som är skälet till begäran beror på bostadsrättshavarens eget val. Såsom exempelsituation anges i förarbetena att en person som har förvärvat en lägenhet för att bosätta sig där efter pensioneringen ska kunna få hyra ut lägenheten i andra hand under begränsad tid.

Mot ägarens skäl för tillstånd skall föreningens argument mot ett sådant tillstånd vägas. Det anges att prövningen i denna del ska fokusera på hyresgästens personliga kvalifikationer. Viktigt att tänka på är att hyresgästens betalningsförmåga saknar självständig betydelse. Detta eftersom det hela tiden är ägaren som ansvarar för de ekonomiska förpliktelserna gentemot föreningen. Vid bedömning av huruvida tillstånd skall beviljas skall även hänsyn tas de villkor som ställts upp i stadgarna för medlemskap i föreningen samt till föreningens intresse att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning kommer att nyttjas av andra än bostadsrättshavarna själva. Vidare är tidsfaktorn av betydelse för huruvida tillstånd skall beviljas. Ju längre tiden går desto lättare väger skälen tillåta andrahandsupplåtelsen. Tidsfaktorn anges kunna ofta vara viktigare i mindre föreningar än i större.

Lycka till!

Med vänlig hälsning,