Väsentlig förändring enligt bostadsrättslagen.

Question

Jag är medlem i en bostadsrättsförening. I föreningens stadgar finns följande paragraf:
"Styrelsen eller firmatecknare får inte utan föreningsstämmans bemyndigande avhända föreningen dess fasta egendom eller tomträtt. Styrelsen eller firmatecknare får inte heller riva eller besluta om väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark såsom väsentliga ny-, till- eller ombyggnader av sådan egendom."
Jag menar att en ombyggnad av en kallvind och upplåtande av den nya bostadsytan till en befintlig bostadsrättshavare och därmed ny andelsfördelning i föreningen mm inklusive säkerhetsmässiga, ekonomiska och juridiska aspekter innebär att styrelsen måste inhämta bemyndigande från föreningsstämma för att få vidta planerade åtgärder. Styrelsen har annan uppfattning. Argumentet är att förändringen inte är "väsentlig". Har jag eller styrelsen rätt?

Answer 1

Enligt bostadsrättsföreningens stadga får inte styrelsen besluta om väsentliga förändringar, detta stadgas också i bostadsrättslagen 9 kap 15 § se här https://lagen.nu/1991:614. Detta gäller enligt lagen, så länge inget annat har stadgats (vilket det inte har gjorts i detta fall).

Problemet här är vad som ska anses som en väsentlig skillnad? Lagen är vag
Om det är tveksamt vem som kan fatta beslut om en viss åtgärd så bör detta avgöras utifrån åtgärdens omfattning eller de ekonomiska åtaganden som följer av åtgärden.

Åtgärder som innebär en standardförbättring eller att huset förses med nya installationer kräver i allmänhet beslut av föreningsstämman.
Styrelsen får dock anses ha befogenhet att fatta beslut om mindre åtgärder som till exempel byte till mer funktionsdugliga garageportar eller ett mindre tak över en sopcontainer, alltså normallt underhåll.

Det rör sig om omständigheterna i fallet. En ombyggnad av en kallvind är inte att hänföra till normallt underhåll och det anser jag är en standardförbättring och omfattar nya installationer, vilket därför skall ses som en väsentlig förändring och därför skall behövas föreningsstämmans bemyndigande. Du har rätt.

Gällande upplåtandet av den nya bostadsytan, stadgas det i 9 kap 16 § att beslut skall fattas på föreningsstämma Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna. Jag vet inte exakt hur det fungerara i brf men du borde se över om stadgandet inte innefattar det aktuella fallet.

MVH