Dolt fel i fastighet

Question

Köpte sommarstuga sommaren 2008 med egen noggrann undersökning av huset. Vi påbörjade en försiktig byggnadsvårdsrenovering med att försöka återställa köket i ursprungligt skick. Då vi så smånigom tog bort både diskbänken och tillhörande bänk upptäckte vi rötskador som var så omfattande att vi dokumenterade dessa. Slutligen tog vi dit en välrenommerad och ofta anlitad besiktningsman som då kunde konstatera både skadorna och att skadorna inte var besiktningsbara vid tiden för köpet. han beräknade åtgärdskostnaderna till 75000-100000kr exklusive moms. Säljaren hänvisar till mäklaren som i sin tur påstår att man får räkna med dolda skador vid köp av gamla hus... Har jag rätt till ersättning från säljaren vid ett konstaterat dolt fel? Hur går jag vidare utan att bli ruinerad?

Answer 1

Hej!

I Jordabalken 4 kap 19§ regleras dolda fel i fastighet. I andra stycket framgår köparens undersökningsplikt, vilken kan påpekas är långtgående:
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet ”

Ett dolt fel enligt JB är med andra ord: något som du som köpare inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion, samt något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.

Mögelskador kanske hade kunnat upptäckas genom lukt, eller man hade kanske kunnat räkna med någon sådan typ av skada med hänsyn till fastighetens ålder och material m.m. I ert fall bör ni hävda att det inte gick att upptäcka med hänsyn till detta och att det inte ingår i undersökningsplikten att riva loss diskbänkar m.m. (Härmed är det inte sagt att det är säkert att domstolen skulle göra en sådan bedömning, jag kan tyvärr inte med säkerhet svara på vad som gäller i ert fall, det är en omfattande bedömning som kräver mycket information om omständigheter innan/under köpet, om fastigheten m.m.)

Ni har rätt till nedsättning av köpeskillingen om felet anses vara dolt. Ersättningen som du kan få av säljaren, ska motsvara den nedsättning av köpeskillingen som hade gjorts om felet hade varit känt när huset köptes. Ersättningen kan då eventuellt bli lägre än den verkliga kostnaden för reparationen, eftersom man tar hänsyn till husets skick vid köpet och man får inte ersättning för förbättringskostnader. I fall av mycket allvarliga dolda fel kan köpet eventuellt hävas.

För att det inte ska bli för kostsamt att driva en process så rekommenderar jag att ni åberopar relevant lagrum och praxis för säljaren och visar att ni har belägg för att detta troligtvis skulle bedömas som ett dolt fel enligt gällande rätt. Vid en eventuell domstolsprocess är det förlorande part som ersätter rättegångskostnaderna. Det är ju såklart en risk för er också om ni skulle välja att gå till domstol med detta.

Jag föreslår också att ni kontaktar ert försäkringsbolag hör med dem vad som gäller. Var beredda att kunna lägga fram noggrann bevisning även för dem. Var noga med att dokumentera skadorna, det kan ske med hjälp av foton, utlåtande från besiktningsman och dyl. Det är nämligen ni som har bevisbördan för att ett dolt fel föreligger. Ni bör även kunna visa upp skiss över huset, underlag för kostnader för åtgärdande av skadan (offert från hantverkare) m.m.

Lycka till!