Vad är definitionen på en fastighets skatterättsliga anskaffningsvärde?

Question

Vad är definitionen på en fastighets skatterättsliga anskaffningsvärde?

Answer 1

Hej!

En fastighets skatterättsliga anskaffningsvärde är i regel helt enkelt det värde som fastigheten förvärvats för (inklusive t.ex. stämpelskatt och andra utgifter för genomförandet av förvärvet).

Dock finns det vissa specialfall när avvikelser från detta gäller.
Har du exempelvis fått fastigheten i gåva gäller istället att du så att säga ”inträder” i givarens skattemässiga situation, och därigenom tar över dennes tidigare anskaffningsvärde (enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K44P21S1). Detta gäller också om du har köpt en fastighet för ett lägre belopp än dess taxeringsvärde, eftersom hela transaktionen då betraktas som en gåva skattemässigt (denna regel kallas huvudsaklighetsprincipen och har tillkommit genom Regeringsrättens rättspraxis).

För att klargöra ska jag visa ett enkelt exempel:

- Ägare 1 har köpt en fastighet för 100.000 kr år 1990
- År 2010 är fastighetens taxeringsvärde 750.000 kr och fastighetens marknadsvärde ca 1000.000 kr.
- Ägare 1 säljer sedan fastigheten till Ägare 2 för 700.000 kr (detta låga pris eftersom de t.ex. är släkt eller goda vänner).
- Ägare 2:s skattemässiga anskaffningsvärde blir i detta fall inte 700.000 kr som han faktiskt har betalt, utan istället ses hela affären ur skattesynpunkt som en gåva från ägare 1 till ägare 2, varför ägare 2:s skattemässiga anskaffningsvärde blir 100.000 kr (och således väldigt ofördelaktigt vid en eventuell senare försäljning eftersom den beskattningspliktiga kapitalvinsten då blir stor).

Ytterligare ett undantag gäller för fastigheter som är förvärvade före 1952. Enligt 45 kap. 28 § Inkomstskattelagen (se https://lagen.nu/1999:1229#K45P28S1) får man antingen använda det verkliga anskaffningsvärdet, eller istället välja att som anskaffningsutgift ta 150 % av fastighetens taxeringsvärde år 1952.

När man sedan vid en försäljning ska beräkna den skattepliktiga kapitalvinsten lägger man ihop sin anskaffningsutgift med ökade utgifter för förbättring av fastigheten (här ingår utgifter för ny-, till- och ombyggnad liksom reparationer som gör att fastigheten kommer i ett bättre skick än när man förvärvade den). Detta belopp kallas omkostnadsbelopp och är vad man drar av från försäljningsinkomsten för att få sin kapitalvinst (detta framgår av 44 kap 13-14 §§ Inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K44P13S1).

Vänliga Hälsningar