Lawline svarar
Enligt 4:19 Jordabalken får en köpare göra avdrag från köpeskillingen eller häva köpet om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Som fel räknas inte sådant som köparen borde ha upptäckt vid en normal undersökning av huset innan köpet. Säljaren kan bli ansvarig för sådant som köparen inte hade anledning att räkna med och felet inte heller gick att upptäcka vid en undersökning av huset innan köpet.
Undersökningsplikten som föreligger kan inskränkas genom säljarens utfästelser. Sådana kan göras både skriftligt och muntligt (skriftliga går självklart lättare att bevisa). Det krävs tämligen preciserade uppgifter från säljarens sida för att en utfästelse om en viss egenskap ska anses föreligga. Om en säljare har gjort en utfästelse kan han sedan inte åberopa köparens undersökningsplikt som invändning vid fel i fastighet.
I detta fall har du fått en tydlig utfästelse. När en fastighet avviker från vad som får anses utfäst kan du kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet enligt 4:19 Jordabalken. Du har dessutom rätt till ersättning för skada, dock med den begränsningen att skadestånd inte ges till den del skadan ersätts genom prisavdrag. För att du ska få häva köpet krävs det att felet är väsentligt. Dock finns en tidsgräns för hävning av köpet, nämligen ett år. Om denna tid har passerats kan du bara häva köpet om säljaren har handlat grovt vårdslöst. Även om denna tid har passerat har du fortfarande rätt till avdrag på köpeskillingen. Detta avdrag ska enligt 4:19c Jordabalken vara så stort att det motsvarar skillnaden i fastighetens värde i avtalsenligt och felaktigt skick. Denna summa beräknas efter en skönsmässig bedömning. Vad det kostar att avhjälpa felet kan tjäna som vägledning.
Slutligen så krävs det att du åberopar att fel föreligger i fastigheten inom skälig tid från det att du märkt eller borde märkt felet (4:19a Jordabalken)
