Vinstuppskov vid köp av del i fastighet
Vi är gifta utan äktenskapsförord och skrivna på min fastighet som jag förvärvade innan äktenskapet. I fastigheten har jag ett vinstuppskov på 1,164,000 kr. Min hustru äger en bostadsrätt på annan ort med ett vinstuppskov på 964.000 kr som hon nu ämnar sälja. Om hon köper in sig i min fastighet till en procentandel överstigande försäljningsbeloppet för hennes lägenhet kan hon då föra över vinstuppskovet till den då gemensamt ägda fastigheten? Hade det gjort någon skilnad om vi hade haft ett äktemnskapsförord?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågan
Du och din hustru äger alltså var sin bostad. Nu undrar du hur skatten blir för henne om hon skulle sälja sin bostadsrätt och köpa in sig för ett högre belopp än hennes försäljningspris i din villafastighet.
Regler om vinstuppskov
Reglerna om vinstuppskov finns i inkomstskattelagen (1999:1229), IL, 47 kap. Dessa regler utgör alltså ett undantag från den huvudregeln: att man beskattas på skillnaden mellan anskaffnings- och avyttringspriset. Sammanfattat kan man säga att reglerna skjuter på beskattningen tills nästa fastighet avyttras, och finns till för att man inte av skatteskäl ska vara "låst" vid en bostad.
Förutsättningar för vinstuppskov
Huvudfrågan i ert fall verkar vara hur reglerna ser ut vid köp av andel av fastighet. Först vill jag dock kort gå igenom förutsättningarna för att det över huvud taget ska bli fråga om uppskov.
Du indikerar i frågan att bosstadsrätten ligger på "annan ort", vilket får mig att tro att din hustru kanske inte bor där. För din hustru blir därför sannolikt det mest centralt i bedömningen huruvida bostadsrätten är hennes ursprungsbostad. Det är nämligen en förutsättning för uppskov (IL 47 kap 2 §). Med ursprungsbostad avses i detta fall privatbostad som är permanentbostad (IL 47 kap 3 §).
Privatbostad
Privatbostad definieras i IL 2 kap 8 och 17 §§. I praktiken betyder det andel i en äkta bostadsrättsförening. Eftersom jag inte vet hur bostadsrättsföreningen är uppbyggd kan jag inte svara definitivt om den ryms inom definitionen, men de allra flesta svenska bostadsrättsföreningar är äkta, så med största sannolikhet gör den det.
För att det ska anses vara en permanentbostad förutsätts att din hustru har bott där sammanhängande under minst ett år närmast innan försäljningen eller minst tre år av de närmaste fem åren (IL 47 kap 3 §). Hon måste alltså bo där ett år innan hon får sälja med rätt till uppskov, eller ha kumulerat tre års boende där under de senaste fem åren. Om hon inte gjort det kommer uppskov inte ges på den grunden.
Ersättningsbostad
Vidare förutsätts att det som köps är en ersättningsbostad som det definieras i IL 47 kap 5 §. Att din villa som helhet med största sannolikhet skulle omfattas framgår av att den ryms inom definitionen i IL 47 kap 5 § 1 p som indirekt hänvisar till definitionen av småhus i fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, 2 kap 2 §. Där omfattas bland annat bostäder som är inrättade åt en familj, vilket en normal ville får anses vara.
Kan del av villafastighet vara ersättningsbostad
När det gäller del av fastighet blir juridiken lite krångligare, detta regleras nämligen inte i lagen.
Klart är att om hon köpte huset, men inte del av fastigheten, skulle det utgöra ersättningsbostad (IL 47 kap 5 § 2 p). Klart är också att om hon hade köpt villan en tomt som var del av en större fastighet, skulle den utgöra ersättningsbostad (IL 47 kap 5 § 3 p). Bostadsrätter och ägarlägenheter är också ersättningsbostad (IL 47 kap 5 § 5-6 p).
Nuvarande regler är tagna från den tidigare lagen (1993:1469) om uppskovsavdrag vid byte av bostad, därför blir förarbeten till den lagen relevanta, nämligen prop 1993/94:45. I förarbetena står att reglerna ska gälla "bostadsbyten i ordets verkliga mening". Det måste uppfattas som att det som avses är att någon bor någonstans, säljer den bostaden och i samband med detta köper en ny bostad. Vidare står dock att den rättsliga karaktären vid förvärvet inte ska spela roll, så länge "egendomen är av ett slag som kan hänföras till […] privatbostad [enligt nuvarande FTL 2 kap 2 §] samt att förvärvaren faktiskt bosätter sig där." Del av en fastighet är egendom. Som jag läser förarbetena finns det alltså skäl att behandla del av fastighet på samma sätt som hel fastighet, varför köpet du beskriver bör ge rätt till uppskov.
Det finns mig veterligen ingen praxis som behandlar frågan. I ett fall som rör försäljning av andel i bostadsrätt behandlas andelen som om det vore en bostadsrätt (RÅ 2010 ref 55). Fallet kan inte användas direkt eftersom reglerna om ursprungsbostad och ersättningsbostad är olika, det bör dock ge stöd för att det finns anledning att behandla andel i fastighet lika som helägd fastighet.
Min slutsats är att del av villafastighet kan bör kunna utgöra ersättningsbostad och alltså ge rätt till uppskov.
Beskattning av dig
Frågan rör inte hur du beskattas. Jag vill dock erinra om att du kommer vinstbeskattas för den delen av fastigheten du säljer till din hustru om den ökat i värde sedan inköpet, vilket uppskovsbeloppet du nämner indikerar. Ni bör därför fundera på hur er nettoförmögenhet påverkas av olika alternativ.
Spelar äktenskapsförord någon roll?
Äktenskapet har ingen effekt på den skatterättsliga bedömningen av transaktionerna. Därför spelar det ingen roll huruvida ni har äktenskapsförord eller inte.
Sammanfattning
Jag bedömer det som att din hustru, förutsatt att hon bott i bostadsrätten fram till köpet, bör få rätt till uppskov. Du kommer att beskattas för vinsten du gör i och med försäljningen.
Vad du kan göra
Det första du kan göra är att ställa frågan till Skatteverket, svaret kommer dock vara deras "åsikt". Deras bedömning är inte nödvändigtvis helt utan vinkel och har ingen bindande verkan. Om Skatteverket i sitt svar anser att det finns rätt till uppskov kommer det dock med nästintill säkerhet också vid beskattningen tillåta uppskovet. (Länk till fråga Skatteverket)
Ett annat alternativ, som också ger dig ett bindande svar, är att begära ett förhandsavgörande hos Skatterättsnämnden. Skatterättsnämnden fungerar lite som en domstol och avgör ärenden med bindande verkan. Att begära förhandsavgöranden är dock inte helt enkelt, och jag rekommenderar att du söker ytterligare hjälp om du vill göra detta. (Länk till Skatterättsnämnden)
Har du någon följdfråga nås jag på vidar.wicklund@lawline.se. Om du vill ha ytterligare hjälp kan du maila mig så ser jag till att byrån kontaktar dig med ett kostnadsförslag.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
