Vilket skydd har en hyresgäst som både har ett bostads- och lokalhyresavtal och vad händer med lös egendom på annans mark?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Jag tolkar informationen i din fråga som att din son är lagfaren ägare till fastigheten och att du och din sambo både bedriver näringsverksamhet (hunddagis och pensionat) och bor på fastigheten, samt att huset ägs av din son i egenskap av fastighetsägare medan du och din sambo äger hundstugorna och rastgårdarna.
Vilken lag är tillämplig i ditt fall?
Det är jordabalken (JB) som ska tillämpas i ditt fall, eftersom lagen reglerar frågor om fastighetsägande, arrende och hyra.
Äger du och din sambo en del av fastigheten?
För att ett fastighetsköp ska bli giltigt måste en del formaliakrav uppfyllas, annars kommer köpet att vara ogiltigt (4:1 3 st. JB). Lagen kräver att alla köpare till en fastighet finns med i köpeavtalet, annars är köpare som inte har skrivit under inte heller ägare till fastigheten (4:1 1 st. JB). Anledningen till att detta är viktigt är att du och din sambo inte kan anses vara ägare till fastigheten, trots att ni har bidragit med 50 000 kronor till kontantinsatsen och att ni dessutom amorterar och betalar övriga utgifter. Er insats om 50 000 kronor bör snarare ses som en gåvohandling (1 § gåvolagen). Att ni betalar alla rörliga utgifter, ränta och amortering kan dock vara ett tecken på att ni hyr fastigheten.
Omfattas hunddagisverksamheten av reglerna om anläggningsarrende?
Ett anläggningsarrende är en upplåtelseform där ni har rätt att uppföra byggnader på marken för näringsverksamhetsändamål. Byggnaderna ska dessutom vara viktiga för er verksamhet (”mer än ringa”). Ert hunddagis bör omfattas av definitionen, därför att ni har ett faktiskt företag och hundstugorna som ni äger är essentiella för verksamheten. Vidare är huvudregeln att ni måste ha ett skriftligt avtal med din son för att ni ska omfattas av skyddsreglerna (8:3 1 st. JB). Följden blir att ni annars inte får arrendera marken och ska lämna marken vid anmodan, trots att ni använder marken till hunddagiset (NJA II 1944 nr 5 s. 166). Jag räknar med att ni inte har ingått ett skriftligt avtal, därför att du inte har informerat oss om detta i informationen. Därför bör ni inte ha ingått ett anläggningsarrende.
Ni kan dock skyddas av en rätt till skadestånd. Det kräver att ni redan har tillträtt marken utan att ett skriftligt avtal har ingåtts och att avsaknaden av ett skriftligt avtal inte beror på er (8:3 2 st. JB). I detta fall har ni redan tillträtt och din son har inte tagit initiativ för att upprätta ett skriftligt avtal. Därför borde ni kunna ha rätt till skadestånd, om ni lider en faktisk skada. Det skadebelopp som ni kan ha rätt till är de direkta förlusterna som ni har haft och den vinst som ett giltigt avtal annars hade gett er (NJA II 1944 nr 5 s. 165 f.). Om din son ber er lämna fastigheten, så borde ni kunna ha rätt till skadestånd för hunddagisverksamheten.
Vad kan hända med era stugor vid en försäljning eller om ni flyttar ut?
Ni har uppfört hundstugor på fastighetens mark. Det betyder att dessa byggnader blir allmänt fastighetstillbehör, därför att stugorna har anbragts för permanent bruk på marken (2:1 JB). Visserligen äger ni stugorna, men äganderätten till stugorna kan förloras om de kommer i din sons hand, till exempel genom att ni flyttar ut (2:4 1 st. JB). För att skydda er egendom måste ni i princip flytta stugorna från marken, vilket är praktiskt svårt (2:7 JB). Denna regel är strikt, vilket betyder att ni måste flytta era stugor för att skydda er egendom.
Omfattas pensionatet av lokalhyresreglerna och er bostad av bostadshyresregler?
Lagen kräver inte att ett avtal om bostads- och lokalhyra ska ha en skriftlig form för att avtalet ska vara bindande (12:2 1 st. JB). Följden blir att ett avtal om hyra anses vara giltigt även om det är muntligt eller konkludent (hur ni har agerat). Det betyder att även om ni inte muntligen har avtalat om att du och din sambo ska hyra huset kan ni genom ert agerande anses ha ingått ett bostads- och lokalhyresavtal med din son, eftersom ni betalar alla räkningar i utbyte mot att få bo och bedriva näringsverksamhet i huset. Följden blir att ni bör skyddas av hyreslagens regler om besittningsskydd och uppsägningstid (12 kap. JB). Dessutom är hyresreglerna till er fördel, då mindre förmånligare hyresvillkor är ogiltiga (12:1 5 st. JB). Slutligen bör den del av huset som används för näringsverksamhet (pensionatet) omfattas av lokalhyresreglerna och bostadsdelen av huset omfattas av bostadshyresreglerna (12:1 3 st. JB).
Vilka uppsägningstider gäller?
Huvudregeln är att hyresavtal (för lokal och bostad) gäller för obestämd tid (12:3 1 st. JB). Eftersom inget annat framkommer av informationen i din fråga antar jag att ni bör ha ingått ett hyresavtal för obestämd tid. Uppsägningstiden i ert fall bör därför vara tre månader för bostaden och nio månader för lokalen (12:4 1 st. JB). Uppsägningen måste dessutom vara skriftlig, om hyrestiden varat längre än tre månader (12:8 1 st. JB). Hyresavtalet kan dock sägas upp att upphöra genast, om en förverkande grund finns (12:6 1 st. JB), till exempel om ni inte betalar hyran (i princip det som ni betalar) eller inte vårdar huset (12:42 JB). Inget framkommer som tyder på detta av den information som jag har fått. Uppsägningstiderna bör därför vara tre och nio månader för bostaden respektive lokalen.
Hur är det med ert besittningsskydd?
Ett besittningsskydd i frågor om bostadshyra innebär att ni som hyresgäster har rätt att bo kvar, även om din son som hyresvärd skulle säga upp hyresavtalet. Besittningsskyddet kan dock brytas och då har ni inte rätt att få ert hyresavtal förlängt. Att din son vill sälja fastigheten anses nämligen utgöra en besittningsbrytande grund (12:46 1 st. 6 p. JB). Ni bör dock få ett skäligt rådrum för att skaffa en annan bostad.
Vad gäller pensionatet (lokalhyresavtalet) innebär besittningsskyddet att din son kommer behöva ersätta er för den ekonomiska förlust som ni får genom att hyresavtalet upphör (12:57 JB), om ingen besittningsbrytande grund finns. Det nyss sagda gäller, om ni har haft hyresavtalet i mer än nio månader (12:56 1 st. JB). Besittningsskyddet kan dock brytas, om din son har en befogad anledning att upplösa hyresavtalet (12:57 1 st. JB). Det betyder att ni då inte bör kunna få ersättning, för att en försäljning av en fastighet anses utgöra en besittningsbrytande grund (12:57 1 st. 4 p. JB).
Avslutande ord och min rekommendation
Som du kan se är situationen ganska komplicerad. Inledningsvis bör din son äga hela fastigheten och ni kan då anses vara hyresgäster. Din son har därför rätt att sälja fastigheten. Inget anläggningsarrende bör föreligga, därför att ni inte har något skriftligt avtal, men din son kan bli ersättningsskyldig för ekonomisk skada som ni lider vid en försäljning. Det finns också en risk för att ni vid en avflyttning eller sonens försäljning kan förlora äganderätten till hundstugorna. Å andra sidan bör ni ha ingått ett bostads- och lokalhyresavtal som ger er tre respektive nio månaders uppsägningstid. Att din son vill sälja betyder att ert bostadshyresavtal nog inte kan förlängas och att ni inte bör kunna få ersättning för avflyttningen för lokalhyresavtalet.
Jag skulle rekommendera dig i första hand att prata med din son om era och hans behov och då kan ni förhoppningsvis komma fram till en rimlig lösning som passar er alla. Till exempel skulle din son kunna sälja fastigheten med förbehåll för era upplåtelser som en ny eventuell köpare behöver respektera. Kom dock ihåg att den nya köparen kan säga upp ert hyresavtal. Denna lösning skulle dock köpa er mer tid. Oavsett rekommenderar jag att ni pratar med en jurist om er situation.
Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp med ditt ärende. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.
Vänligen
