Vilket lands lag ska tillämpas i händelse av en tvist gällande en utomlands belägen fastighet?
Hej! Jag har en fråga: Jag ligger i en tvist om ett fastighetsägande av ett radhus i Spanien. Vilken lag gäller? Den Spanska eller den Svenska? Eftersom vi båda är med i EU så tänkte jag att den Spanska gäller i Spanien. Fastigheten är ju belägen i Spanien, affären är gjord i Spanien på Notariet, inga pengar är lånade utan kontant betalt av mig, allt står på mig (VA,El, Försäkring mm mm o allt löpande betalas av mig. Jag har t.o.m skrivit ett testamente på Notariet till MINA barn på fastigheten. Mitt X vill åt hälften, Inget finns skrivet , det ända är att Notariet fick dit ett x i rutan för halva Lagfarten eftersom vi var gifta. Äger man halva lagfarten har man rätt till den delen om man vill, men då måste hen betala halva köpeskillingen till betalaren enligt Spanska HD. Jag har ju självklart betalat den. Enligt advokat i Spanien som i sin tur fått papper från HD i Spanien skrev : att kan man härleda till att pengarna kommer från en person så kan de tvångsåterta halva lagfarten om den andra parten inte betalar betalaren halva köpeskillingen. Pengarna jag betalade med var mina surrogatpengar från min enskilda egendom ( en fastighet jag sålt på västkusten) så det är inte svårt att följa dessa pengar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dg till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är äktenskapsbalken (ÄktB).
Allmänna hållpunkter
Under äktenskapet gäller den äktenskapsrättsliga principen om särförvaltning, vilken kommer till uttryck i 1 kap. 3 § ÄktB. Däri sägs att varje make råder över sin egendom och svarar för sina skulder. Till skillnad från vad många i allmänhet ofta tror föreligger det alltså ingen egendomsgemenskap inom ett äktenskap. Men makar kan naturligtvis också, precis som alla andra, äga saker gemensamt.
Vid en äktenskapsskillnad, dvs. en skilsmässa, ska makarnas egendom fördelas mellan dem genom bodelning, 9 kap. 1 § ÄktB. Notera begreppet ”ska”. Det handlar således om en obligatorisk regel varför ingen utav makarna kan vägra den andre ett sådant förfarande. Bodelningen ska vidare göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag då talan om äktenskapsskillnad väcktes, alltså när ansökan om äktenskapsskillnad kom in till tingsrätten (vilken även brukar kallas brytdagen eller den kritiska tidpunkten), 9 kap. 2 § 1 st. ÄktB. I bodelningen ska makarnas giftorättsgods ingå och med giftorättsgods avses sådan egendom som inte är enskild, 7 kap. 1 § och 10 kap. 1 § ÄktB. Enskild egendom är egendom som exempelvis till följd av äktenskapsförord har gjorts till enskild, 7 kap. 2 § 1 st. 1 p. ÄktB. Under vissa förutsättningar kan i och för sig även enskild egendom adderas till övrig egendom som omfattas av bodelningen, vilket kan bli fallet vid en överenskommelse mellan makarna, 10 kap. 4 § 1 st. ÄktB.
Bodelningen utförs sedan i etapper och först upprättas en bouppteckning där en genomgång av tillgångar och skulder görs. De tillgångar och skulder som tagits upp i bouppteckningen ska sedan värderas eftersom varje make har rätt att först använda så mycket av sin egendom som krävs för att täcka sina eventuella skulder, 11 kap. 2 § ÄktB. Därefter görs en värdemässig hälftendelning, 11 kap. 3 § ÄktB. Sedan sker den s.k. lottläggningen i vilken parterna rent konkret bestämmer hur tillgångarna ska fördelas mellan dem så att värdet av deras respektive lotter blir lika stort, 11 kap. 7 § ÄktB. Om någon får egendom till ett värde som överstiger andelen, dvs. om lotten blir större än andelen, ska den maken utge en s.k. skifteslikvid till den andra maken, dvs. en slags kompensation motsvarande mellanskillnaden, 11 kap. 9 § ÄktB, se även 11 kap. 11 § ÄktB. Slutligen ska bodelningen och lottläggningen fastslås i ett bodelningsavtal, vilket bör registreras hos Skatteverket. Det sistnämnda är dock inget krav, men brukar ändå vara en fördel i bevishänseende, 13 kap. 6 § ÄktB.
Bedömningen i den nu uppkomna situationen - Vad gäller?
Mot bakgrund av ovanstående (se särskilt formuleringen ”I bodelningen ska makarnas giftorättsgods ingå och med giftorättsgods avses sådan egendom som inte är enskild, 7 kap. 1 § och 10 kap. 1 § ÄktB. Enskild egendom är egendom som exempelvis till följd av äktenskapsförord har gjorts till enskild, 7 kap. 2 § 1 st. 1 p. ÄktB.”) och givet att det inte finns något äktenskapsförordet (vilket jag misstänker är fallet här) lyder det korta svaret på din fråga att det spanska radhuset, från ett svenskt äktenskapsrättsligt perspektiv, värdemässigt ska hälftendelas mellan dig och din hustru.
Däremot kan följande noteras. Om den spanska fastighetsrättsliga tvisten är helt fristående, dvs. om den inte utgör en följd av er skilsmässa, torde du ha fog för din uppfattning. I Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1985 s. 832 uttalade domstolen följande:
”Enligt vad som allmänt erkänns i olika länders internationella processrätt är en domstol i princip inte behörig att pröva tvist om äganderätt till utomlands belägen fast egendom. Skälen för denna ståndpunkt är främst att utredning och bevisning beträffande fast egendom bäst försiggår vid domstol i den ort där den fasta egendomen finns, att i sådana tvister ofta tillämpas en svårbemästrad och nationellt särpräglad lagstiftning, om vilken en utländsk domstol saknar erforderlig kännedom, samt - icke minst - att knappast någon stat är villig att erkänna utländsk dom beträffande äganderätten till en inom staten belägen fastighet. Till denna principiella ståndpunkt har också svensk rättspraxis anslutit sig (jfr NJA 1968 s 78).”
Vidare framgår av den s.k. Rom I - förordningen (formellt Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser), vilken reglerar vissa gränsöverskridande frågor inom EU, att tillämplig lag i avsaknad av parternas lagval (och jag utgår ifrån att det ni aldrig avtalade om vilket lands lag som skulle tillämpas i händelse av en tvist) ska vara underkastad lagen i det land där den fasta egendomen, dvs. fastigheten, är belägen, vilket i förevarande fall blir Spanien, se art. 4.1. Men återigen, detta förutsätter att det inte föreligger någon äktenskapsskillnad och här synes ju ditt ex göra anspråk på radhuset i Spanien som ett direkt resultat av att ni numera har valt att gå skilda vägar.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig initialt i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan, t.ex. i domstol eller vid annan typ av förhandling, om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av ett kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
