Vilken rätt till uppsägning har en hyresvärd om hyresgästen är för sen med hyran, men till slut har betalat hyran?
Jag har sagt upp en hyresgäst för utebliven hyra mer än en vecka, rättelse med inbetalning av hyran gjordes efter min uppsägning.
Har jag rätt att säga upp honom, har mailat uppsägningen eftersom han är utomlands, han har svarat på mitt mail om uppsägning och godkänner den inte.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar framför allt jordabalken (JB), och då särskilt dess tolfte kapitel som också kallas för hyreslagen. Eftersom din fråga aktualiserar flera olika juridiska frågor kommer jag att dela upp mitt svar i rubriker som var för sig behandlar dem. Jag kommer först gå igenom vad som gäller angående uppsägning av hyresrätter, och därefter vad som gäller angående hyresgästens eventuella besittningsskydd.
Uppsägning eller förverkande?
En första fråga som bör klargöras är vilken typ av uppsägning du gjort och eftersträvar. Man måste nämligen skilja på en uppsägning som sker enligt 12:4 JB och som innebär att hyresgästen har rätt till tre månaders uppsägningstid. För att man som hyresvärd ska kunna använda sig av denna typen av uppsägning krävs ingen särskild förutsättning, förutom att hyresförhållandet ska vara tidsmässigt obestämt (alltså löpa tillsvidare). Om det däremot i hyresavtalet finns en längre uppsägningstid stadgad för hyresvärden så ska denna längre uppsägningstid gälla istället.
I vissa situationer kan dock du som hyresvärd frångå dessa uppsägningsregler och istället säga upp hyresrätten att upphöra tidigare än tre månader. Detta kallas för att hyresrätten kan förverkas, vilket ger dig rätt till förtida uppsägning. Denna möjlighet finns om hyresgästen på något särskilt sätt har brutit mot hyresavtalet, och kan användas oavsett om hyresavtalet är tidsbestämt eller löper tillsvidare. En av förutsättningarna som kan möjliggöra en sådan här förtida uppsägning är om hyresgästen inte betalat hyran i tid (se 12:42 första punkten JB).
I detta fall kan du dock inte säga upp avtalet i förtid på grund av förverkande av hyresrätten. Detta beror på att hyresgästen, efter att hyresvärden på grund av utebliven hyra sagt upp hyresrätten i förtid, kan så kallat återvinna sin hyresrätt om hen betalar inom tre veckor efter det att hen fått underrättelse om uppsägningen samt om möjligheten till återvinning (se 12:44 JB). För att du i detta fall skulle ha fått rätt till förtida uppsägning hade alltså krävts att du, när hyresgästen varit sen med betalningen i mer än en vecka, gjort det som framgår av bestämmelsen i 12:44 första punkten JB.
Av den bestämmelsen framgår att hyresgästen inte får avhysas från lägenheten om hen betalat "…inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen".
I detta fall är det således endast vanlig uppsägning som står till buds. Detta innebär att hyresgästen ska ha rätt till tre månader uppsägningstid (12:4 JB).
I detta fall vet jag inte hur din uppsägning sett ut. Dock är min rekommendation, om du fortfarande vill säga upp hyresavtalet, att du skickar en ny uppsägning till hyresgästen som uppfyller alla krav. Denna nya uppsägning kan då få effekten att hyresavtalet sägs upp till att upphöra i slutet av juni. Du bör göra denna nya uppsägning om den du gjort inte var helt korrekt, till exempel vad gäller tidpunkten för uppsägningen, eftersom den då blir utan verkan. Den kan heller inte korrigeras i efterhand och bli giltig. Det bästa är alltså att du gör en ny, korrekt, uppsägning.
Besittningsskydd
Ytterligare en fråga är om hyresgästen i ditt fall har besittningsskydd. Förstahandshyresgäster och även hyresgäster i andra hand om de varit det i mer än två år kan ha rätt till förlängning av hyresavtal även om de sägs upp av hyresvärden. Det är detta som kallas för besittningsskydd. Detta innebär alltså att hyresgästen kan ha fortsatt rätt till hyresrätten trots att du sagt upp den. Besittningsskydd kan dock i vissa fall brytas, så att hyresgästen helt enkelt förlorar den.
De specifika förutsättningar som krävs för att hyresgästen ska förlora sitt besittningsskydd räknas upp som tio olika punkter i bestämmelsen i 12:46 JB. En av dessa punkter är att hyresgästen "hyresgästen […] har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas". Denna punkt kan tillämpas exempelvis på fall då en hyresgäst inte betalar sin hyra i tid. Dock så är det osäkert om den räcker att hyresgästen endast en enda gång varit försenad med betalning av hyran. Förmodligen behövs det upprepade förseningar, vilket också sägs i lagkommentaren. Om hyresgästen på något annat sätt misskött sig kan dock det också räknas in i bedömningen. I detta fall är det dock högst sannolikt att det krävs åtminstone något mer för att hyresgästen ska förlora sitt besittningsskydd.
Sammanfattning
Det är alltså osannolikt att du har rätt till förtida uppsägning, eftersom det finns särskilda förutsättningar som jag gått igenom som då hade behövt vara uppfyllda. Därför bör du, om du fortfarande vill säga upp hyresrätten, göra en ny uppsägning och se till att den är korrekt. Förutom detta bör du undersöka om hyresgästen i detta fall kan ha besittningsskydd och du bör i så fall se efter om det finns en möjlighet att bryta detta besittningsskydd.
Jag hoppas att mitt svar är till hjälp. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
