Vilken rätt har jag att höja avgift för arrende?
Jag har personer som arrenderar mark av mig för att ha en bod där för en låg summa som jag vill höja. Vad har jag för laglig rätt att göra det och har jag någon möjlighet att få dom att flytta boden om de inte betalar en ny avgift?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Lagrum
Det finns fyra olika arrendeformer, av din fråga framgår att det rör sig om en bod men inte vad denna används till. Detta kan få betydelse på svaret och därför kommer jag besvara din fråga utifrån de tre olika arrendeformerna jag tror är relevant för din frågeställning och förklara vad som är skillnaden mellan dessa utifrån 8-11 kapitlet i jordabalken (JB).
Bostadsarrende
När mark arrenderas på grund av att den som arrenderar ska bo på platsen är det en form av bostadsarrende. Detta kan antingen vara i form av en permanentbostad eller ett fritidshus. Är det så att arrendatorn (den som arrenderar) nyttjar boden som någon slags bostad så föreligger ett bostadsarrende, 10 kap 1§ JB.
Villkorsändring vid bostadsarrende
Att ändra avgiften för arrendet är en villkorsändring av arrendeavtalet. För att kunna genomföra en villkorsändring skickar du ett meddelande till arrendatorn genom rekommenderat brev. Detta måste göras senast ett år innan arrendetiden tar slut, 10 kap 3§ 1 st JB. Tanken med begäran om villkorsändring är att det är ett första steg till att nå en överenskommelse om den nya avgiften. Skulle ni inte komma överens finns en möjlighet att vända sig till arrendenämnden. De kan fatta beslut om vilken arrendeavgift som ska gälla med utgångspunkt i vad som är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, 10 kap 6§ 1 st JB. Både du som är markägare och arrendatorn har också möjlighet att lämna in jämförelsematerial som ligger till grund för arrendenämndens beslut.
Uppsägning vid bostadsarrende
Vid bostadsarrende finns något som kallas för direkt besittningsskydd, vilket betyder att arrendatorn har rätt till förlängning av arrendeavtalet trots att markägaren har sagt upp avtalet. Det finns däremot en del undantag till detta, det kan exempelvis vara om arrendatorn misskött sig eller på annat sätt åsidosatt sina förpliktelser. Det kan också vara om boden exempelvis är upprättad utan bygglov, se 10 kap 5§ JB. Tänk på att även uppsägningen ska göras senast ett år innan arrendetidens slut. Gör du inte detta så förlängs avtalet automatiskt till en ny arrendeperiod, 10 kap 3§ JB.
Anläggningsarrende
Är det istället så att arrendatorn använder boden för någon form av verksamhet så kan det istället röra sig om anläggningsarrende. Ett anläggningsarrende innebär att den som arrenderar har rätt att ha byggnader på marken som används till att driva någon form av verksamhet 11 kap 1§ JB.
Villkorsändring vid anläggningsarrende
För att ändra villkoren vid anläggningsarrende görs en uppsägning av avtalet med ett krav om att avgiften som en förutsättning för att avtalet ska förlängas. Det du behöver göra för att få till en giltig villkorsändring är att skicka ett meddelande till arrendatorn med en beskrivning av de nya villkoren samt informera om att han eller hon måste ansöka om medling i arrendenämnden om de inte godtar de nya villkoren. Kommer ni inte överens om en villkorsändring så leder detta till uppsägning av avtalet, 11 kap 6§.
Uppsägning vid anläggningsarrende
Vid anläggningsarrende finns ett indirekt besittningsskydd så länge det inte framgår något annat av ert avtal. Det betyder att arrendatorn inte har rätt att förlänga avtalet, däremot kan det i vissa bli så att markägaren blir ersättningsskyldig för kostnader som arrendatorn får på grund av uppsägningen, 11 kap 5§. Uppsägningen måste ske senast 6 månader innan arrendetiden tar slut, annars förlängs avtalet, 11 kap 3§ 2 st.
Lägenhetsarrende
Den sista arrendeformen som kan vara aktuell i ditt fall är lägenhetsarrende. Om inte bodens användningsområde passar in på något av de former jag skrivit ovan så kan det röra sig om ett lägenhetsarrende. Det kan exempelvis vara om en förening använder boden som klubbstuga, då rör det sig om ett lägenhetsarrende, 8 kap 1§ 2st.
Villkorsändring vid lägenhetsarrende
Rör det sig om ett lägenhetsarrende så är arrendatorns skydd begränsat. För dig hade detta inneburit att du meddelar den nya avgiften, sedan får arrendatorn antingen välja att godta den nya avgiften eller så får de säga upp avtalet.
Uppsägning vid lägenhetsarrende
Vid lägenhetsarrende finns inget besittningsskydd överhuvudtaget. Om det inte finns något besittningsskydd kan du alltså säga upp avtalet av vilken anledning du vill utan att arrendatorn har rätt till någon förläggning av avtalet. Om avtalet inte är tidsbestämt är uppsägningstiden 6 månader, är avtalet tidsbestämt beror uppsägningstiden på vad ni kommit överens om, 8 kap 5 § JB.
Mitt råd till dig
För att sammanfatta mitt svar råder jag dig att först och främst undersöka arrendeavtalet för att ta reda på vilken form av arrende din fråga avser och hur länge arrendeavtalet varar. Beroende på vilken arrendeform det gäller är reglerna för villkorsändring olika. Eftersom att ett arrendeavtal är tidsbestämt är det bra att redan nu kolla när perioden går ut för att inte gå miste om möjligheten att genomföra en villkorsändring eller få till en uppsägning. Det är först om avtalet sägs upp som du kan få dem att flytta boden. Jag råder dig också till att både meddela en eventuell villkorsändring samt uppsägning skriftligt eftersom att detta oftast är ett krav.
Du kan alltid återkomma med en ny fråga till oss om det är något mer du undrar över eller så kan du vända dig till Lawlines juristbyrå för att få hjälp med ditt arrendeavtal av erfarna jurister. Boka tid direkt på: http://lawline.se/boka.
Med vänliga hälsningar,
