Vilka skyldigheter har hyresgästen att återställa en lokal vid avflyttning?
Hej.
Jag är ekonomiansvarig för en förening.
Fastighetskontoret hyrde en fastighet från föreningen och bytte ut portkodslåsen. Vid hyresavtalets slut tog Fastighetskontoret med sig portkodslåsen och återställde inte de gamla.
Vem äger portkodslåsen och få fastighetskontoret agera på detta sätt?
Jag har läst jordbalken kapitel 12 men inte fått någon svar på frågan.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som du själv uppger i din fråga är det 12 kap. Jordabalken (JB) som reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Bestämmelserna är tillämpliga när hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Bestämmelserna om lägenhet gäller även vid uthyrning av lokal. När det är frågan om bostadslägenhet finns det vissa bestämmelser specifikt därtill (jfr 12 kap. 1 § JB). Jag kommer i det följande, i enlighet med Jordabalken, att använda benämningen lägenhet, och med det avse lokalen ni hyrt ut.
Hyresgästen har under hyrestiden en vårdplikt. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska vårda lägenheten (lokalen) med vad därtill hör. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom eget vållande, genom vårdslöshet eller genom försummelse av gäster, hantverkare m.fl. När det gäller lägenheter som hyrts ut för annat ändamål än bostad går det att avtala om ett mer långtgående ansvar än Jordabalkens bestämmelser. Har ni inte avtalat annat är det dock lagens bestämmelser som gäller (jfr 12 kap. 24 § JB). Graden av aktsamhet är beroende av lägenhetens beskaffenhet, ändamålet med förhyrningen, husets allmänna skick och dylikt. Hyresgästen har i allmänhet inte rätt att utan medgivande av värden ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp. Skulle däremot ingrepp krävas för att lägenheten ska kunna användas för avsett ändamål är hyresgästens frihet större. Hyresgäst som gör förändringar eller vidtagit särskilda anordningar, med eller utan tillstånd av hyresvärden, är skyldig att vid avflyttning återställa lägenheten i princip i det skick den hade vid tillträdet. Hyresgästen har dock rätt till normal förslitning av lägenheten. Vårdnadsplikten omfattar inte enbart själva lägenheten utan även andra förhyrda utrymmen som t.ex. vind, källare, trapphus och dylikt.
Som synes enligt ovan finns det en skadeståndsskyldighet för all skada hyresgästen vållar. Med uttrycket "all skada" avses inte enbart reparationsersättning och dylikt utan även följdskador, såsom t.ex. uteblivna hyresintäkter om lägenheten tillfälligt inte är brukbar. I ert fall vet jag inte om hyresgästen fått tillstånd att byta ut portkodlåsen. Även om ni inte givit sådant tillstånd kan det argumenteras för att det ligger inom hyresgästens rätt för att lägenheten ska ha kunnat användas för avsett ändamål. Även om hyresgästen haft rätt att byta ut kodlåsen (med eller utan ert godkännande) är den dock skyldig att att återställa lägenheten i det skick den hade vid tillträdet. I ert fall skulle det innebära att återmontera de gamla portkodslåsen. Då så inte skett är hyresgästen skadeståndsskyldig. Ni har rätt att begära skadestånd för all skada som uppkommer. Vilka skador som är aktuella i ert fall vet jag inte, men det torde åtminstone innebära inköp och montering av portkodslås.
Min rekommendation är att ni i första hand vänder er till hyresgästen och försöker komma överens. Det är alltid bättre att komma överens och inte behöva gå till domstol. Kanske är det möjligt med en uppmaning om att hyresgästen ska återställa lägenheten i dess ursprungliga skick. Om så inte är aktuellt får ni driva det juridiskt och begära skadestånd av hyresgästen. Om ni önskar hjälp med att driva ärendet juridiskt kan en av våra jurister på Lawlines juristbyrå gå igenom ert ärende och hjälpa er vidare. Är ni intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och eventuell tidsbokning. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
