Vilka skattemässiga och juridiska hänsyn behöver vi ta när vi bygger om till nya lägenheter?
Hej, vi är ett litet AB som har köpt ett bostadshus (tidigare privatbostad, 3 plan) som vi tänker renovera samt hyra ut. Funderar på att antingen göra om huset till 3 lägenheter (1 per plan) alternativt 1 lägenhet och 7-8 studentrum. Gemensam trädgård, stor tvättstuga med flera tvättmaskiner, egna förrådsutrymmen, Kök och 2 toaletter per våning. Det finns naturligt 2 ingångar idag, en till källaren (plan 1) samt en huvudingång. Vi tänker göra om huvudingången så det blir 2 dörrar så att alla 3 våningar har separata ingångar. Finns det några juridiska eller skattemässiga skillnader på vad vi väljer. Eller kan vi planera helt utifrån vad som blir bäst baserat på hur fastigheten är utformad? Vilka krav finns på postadresser m.m. eller kan vi ha en adress och så delas post m.m. ut internt?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du undrar om det finns några betydelsefulla juridiska skillnader mellan att bygga flera större lägenheter eller många små studentrum i en befintlig byggnad. I mitt svar kommer jag att gå in lite kort på vilka skatteregler jag lyckats hitta, därefter kommer jag att gå igenom vilka andra regler som kan påverka och vart du kan hitta mer information om byggmässiga regler. Slutligen kommer jag att redogöra för lägenhetsregistret och hur det påverkar vilka postadresser ni behöver ha till lägenheterna.
Skattemässigt
De relevanta skattereglerna hittar du i Inkomstskattelagen (IL).
Ditt aktiebolag är skyldigt att betala skatt på alla hyresintäkter och andra inkomster från hyresfastigheten eftersom det rör sig om en näringsfastighet. Innehav av en näringsfastighet räknas alltid som näringsverksamhet och ska därför beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet (IL 13:1). Ersättningar och andra intäkter, exempelvis hyresintäkter, ska tas upp som inkomst (IL 15:1), och utgifter som bolaget haft för att förvärva och bibehålla sina inkomster kan dras av (IL 16:1). Bolagsskatten är 21,4 % fram till 2021 då den kommer att sättas ned till 20,6 % (IL 65:10).
Jag har dock inte lyckats hitta någonting om att ditt bolag skulle behöva betala skatt på olika sätt eller till olika belopp beroende på om ni gör få stora lägenheter eller fler små lägenheter med gemensamhetsutrymmen. Skattelagstiftningen är dock väldigt omfattande, och 24 timmar är inte tillräckligt med tid för att jag ska kunna gå på djupet i just denna delfråga. Vill du vara säker på att ni fattar det bästa skattemässiga beslutet rekommenderar jag att ni kontaktar en jurist som är specialiserad på skatterätt.
Andra regler att förhålla sig till
Plan- och bygglagen innehåller regler som måste följas när ni ska bygga era lägenheter. Det krävs bygglov för att inreda nya bostäder i en befintlig byggnad, så dessa regler kommer att behöva uppfyllas för att ni ska kunna få bygglov. Denna reglering är väldigt omfattande, men Boverket har utformat en sökbar kunskapsbank där det går att söka på specifika frågor om vad som gäller enligt lagen. På så sätt kan du göra en sökning anpassad efter vad du önskar ha svar på. Deras hemsida hittar du här. Ett exempel som ni kan söka på är vad som gäller när man ska bygga studentlägenheter med gemensamhetsutrymmen. Kraven på area och inredning är nämligen lägre, om sådant tillhandahålls i gemensamma utrymmen. Informationen hittar du här.
En aspekt som kan vara värd att ha i åtanke är avgiften för bygglovsansökan. Denna avgift varierar beroende på hur mycket arbete kommunen behöver lägga ner för att fatta ett beslut om din ansökan, vilket varierar bland annat beroende på hur stor ombyggnation du behöver göra. Ert val av planlösning kan därför påverka hur stor avgiften blir.
Skapa nya lägenheter
Reglerna om lägenhetsregistret hittar du i Lag om lägenhetsregister (LoLR) och Förordning om lägenhetsregister (FoLR).
Sedan 2010 finns ett så kallat lägenhetsregister I Sverige, där alla bostadslägenheter ska ingå. I registret ska det finnas uppgifter om hur bostadsarea, antal rum, kökstyp och lägenhetsnummer för alla bostadslägenheter i hela landet (LoLR 6 §). Alla personer ska dessutom vara folkbokförda på sina lägenhetsnummer, och inte bara på fastighetens adress vilket gällde tidigare. Registret har upprättats för att kunna ge ett bra underlag till beslut och forskning, eftersom det ger viktig information om hur vi bor. Informationen används bland annat som underlag för resursfördelning och planering. I registret framgår dock inte vem som bor i vilken lägenhet, det är en folkbokföringsfråga.
Som fastighetsägare ska ni informera kommunen om nybyggnationen och de nya lägenheter som ni har för avsikt att skapa. Detta är för att kommunen ska kunna göra ändringar i lägenhetsregistret så att uppgifterna däri stämmer. Kommunen beslutar om vilka lägenhetsnummer som era lägenheter ska ha (LoLR 11 §). Ni har dock visa möjligheter att lämna önskemål om vilka lägenhetsnummer ni vill att de beslutar. Ni kommer nämligen vara skyldiga att använda de nummer som kommunen beslutar om och sätta upp dem så att de tydligt syns i hyreshuset och där ni avser ha postinlämningen (LoLR 14 §). Vanligtvis består lägenhetsnumren av fyra siffror, varav de två första anger våningsplanet och de två sista anger lägenhetens läge på våningsplanet (FoLR 5 §).
Sammanfattningsvis och hur du går vidare
Hyresfastigheten räknas som en näringsfastighet och ditt bolag ska därmed betala skatt på alla inkomster som fastigheten genererar, exempelvis hyresintäkter. Ni har dock rätt att göra avdrag för utgifter ni har för fastigheten om ni haft utgifterna som ett led i att förvärva eller bibehålla inkomster från fastigheten. Denna skatterättsliga reglering är allmän och gäller oavsett om ni gör flera små eller några få stora lägenheter i fastigheten. Jag har inte heller lyckats hitta någon specialreglering i skatterätten kring detta.
Det kan dock komma att påverka andra avgifter, som när ni söker bygglov från kommunen. Ju mer komplicerad er ansökan är och ju större ombyggnationer ni ska göra, desto dyrare kommer ansökningsavgiften att bli. Utöver det måste ni ta hänsyn till byggregler gällande boarea, inredning (vad som ska ingå i lägenheten och vad som eventuellt ska finnas i gemensamhetsutrymmen) och liknande när ni bygger, men det gäller oavsett vilken typ v lägenhet ni planerar. Boverkets hemsida är användbar för att söka mer information.
Ni kommer att behöva informera kommunen om hur många lägenheter ni upprättar och på vilka våningsplan de ligger, för att kommunen sedan ska kunna besluta om vilka lägenhetsnummer era lägenheter ska ha. Ni har viss möjlighet att påverka detta genom att ha en dialog med kommunen i beslutsprocessen. Ni får dock inte ha en adress till fastigheten som adress till alla boende, utan lägenhetsnummer är ett krav.
Med detta hoppas jag att läget blivit något tydligare för dig och att du vet vart du ska leta vidare för mer information. Vid stora investeringar kan det dock vara skönt att en professionell jurist tittar på just din specifika situation och kan ge mer konkreta råd. Lawline har en juristbyrå med duktiga jurister, och om du skulle vara intresserad av att ta hjälp av dem kan du höra av dig till mig på natalie.accord@lawline.se så kan vi återkomma med ett prisförslag.
Vänliga hälsningar,
