Vilka rättigheter har man som hyresvärd när hyresgästen vill ångra hyresavtalet innan tillträde skett?
Min dotter ska hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand då hon ska bo utomlands under 1 år. Hon hade hittat hyresgäst och de hade skrivit kontrakt. Två veckor innan tillträde hoppar hyresgästen av och vill inte längre hyra bostaden. Vilka rättigheter har min dotter? Det här ställer ju till en hel del problem. Flyttfirma och flygresa beställt, samt att det kan ta tid att få tag i ny hyresgäst, så med all sannolikhet förlorar hon både hyresintäkt för minst en månad samt behov av att köpa nya flygbiljetter och flytten försenas. I kontraktet stod det angivet att uppsägningstiden var 3 månader från bägges håll.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du vill veta vilka rättigheter din dotter har när hennes hyresgäst väljer att bryta mot det redan påskrivna hyresavtalet, innan hyresgästen fått tillträde till lägenheten. Lägenheten är en bostadsrätt och din dotter och hyresgästen har avtalat om att det är tre månaders uppsägningstid som gäller oavsett vem av parterna som säger upp kontraktet. I mitt svar kommer jag utgå från att din dotter inte äger fler bostadsrätter som hon hyr ut samtidigt, samt att hon inte hyr ut bostadsrätten i egenskap av näringsidkare. Jag utgår även från att hyresgästen inte sagt upp lägenheten på grund av brister i lägenheten som visats innan tillträde eller liknande, och på så vis kan haft rätt att frånträda avtalet omedelbart.
Vilken lag gäller?
När det gäller hyresavtal avseende bostadslägenheter finns det två olika lagar att känna till. Den första är 12 kap i jordabalken (här) som brukar kallas "hyreslagen". Den andra är lag om uthyrning av egen bostad (här) som brukar kallas "privatuthyrningslagen". Privatuthyrningslagen gäller framför hyreslagen när det är fråga om en privatperson som hyr ut en bostadsrätt. Hyreslagen är i dessa fall endast ett komplement till privatuthyrningslagen vilket betyder att dessa bestämmelser endast ska användas om det inte finns någon motsvarande regel i privatuthyrningslagen. I din dotters fall är det alltså i första hand privatuthyrningslagen som gäller.
Hyresgästen har alltid en månads uppsägningstid
Först och främst kan hyresvärden och hyresgästen inte avtala om sämre villkor för hyresgästen än vad som gäller enligt lagen, se 2 § privatuthyrningslagen (här). Sådana avtalsvillkor blir alltså ogiltiga. Enligt lagen har hyresgästen alltid en månads uppsägningstid, se 3 § andra stycket i samma lag (här). Detta betyder att även om din dotter och hyresgästen avtalat om att hyresgästen ska ha tre månaders uppsägningstid är det avtalsvillkoret ogiltigt och hyresgästen har därmed en månads uppsägningstid. Din dotter har därför rätt till en månadshyra.
Jag förstår att uppsägningen leder till olägenheter för din dotter men man har som bostadshyresgäst alltid möjlighet att säga upp ett hyresavtal, även om det leder till olägenheter för hyresvärden. Jag har därför svårt att se någon möjlighet för din dotter att få ersättning för andra kostnader än själva hyran under uppsägningstiden.
Vänligen,
