Vilka möjligheter har en bostadsrättförening att få en bostadsrättshavare att upphöra med andrahandsuthyrning?
Vilka möjligheter har en bostadsrättsförening att sätta press på en medlem att antingen själv flytta tillbaka eller sälja sin bostadsrätt, om ägaren "olovligen" upplåtit sin lägenhet till andrahandsuthyrning i flera år men föreningens stadgar inte tillåter så långa andrahandsuthyrningsperioder?
Ägaren är vidtalad men hittar hela tiden nya anledningar till att inte sälja nu. Det kan vara att det snart är jul eller att bostadspriserna ökar ju hela tiden så han vill vänta på ännu bättre tider eller så. Föreningen har vid ett flertal tillfällen kontaktat ägaren men nu skulle vi vilja veta vad vi kan göra för att gå vidare och få en förändring till stånd.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Huvudregeln om att upplåtelse i andra hand får göras, men att en sådan kräver styrelsens samtycke återfinns i bostadsrättslagen 7 kap. 10 §.
Först måste nämnas att innan några vidare åtgärder kan vidtas gäller det tillstånd bostadsrättshavaren innehar tills det löpt ut. Om det alltså är så att denne bostadsrättshavare varje gång ansökt om nytt tillstånd och styrelsen beviljat dessa och ett sådant tillstånd nu löper, gäller denna rätt för bostadsrättshavaren att hyra ut i andra hand tills det aktuella tillståndet upphör att gälla.
Utifrån det du berättar, det faktum att bostadsrättshavaren alltså hyrt ut i andra hand "olovligen" i flera år och att ni flera gånger kontaktat ägaren och haft en kommunikation tolkar jag som att han i praktiken ändå tillåtits fortsätta. Det finns vissa formella regler kring hur en bostadsrättförening kan tvinga fram förändring gällande detta och dessa kommer jag redogöra för nedan.
Förverkande av nyttjanderätt: bostadsrättsföreningens möjlighet att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning
De möjligheter som bostadsrättsföreningen har att säga upp en bostadsrättshavare och begära att denne ska flytta återfinns i bostadsrättslagen 7 kap. 18 §. Där räknas en rad punkter upp som innehåller saker som bostadsrättshavaren gjort för att förverka sin nyttjanderätt till bostadsrätten.
I er situation är punkten som handlar om att bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, bostadsrättslagen 7 kap. 18 § 2 punkten. Den här regeln har dock vissa begränsningar.
Tillsägelse om rättelse och en varning om uppsägelse måste ha avsänts genom ett rekommenderat brev
En uppsägelse med anledning av att en bostadsrättshavare upplåter sin bostadsrätt för andrahandsuthyrning får bara göras om denne fått en tillsägelse och därefter låtit bli att utan dröjsmål vidta rättelse. Det räcker alltså inte med att ni säger att bostadsrättshavaren ska flytta tillbaka eller sälja bostadsrätten. Ni måste säga att denne riskerar att ha förverkat sin nyttjanderätt och alltså kan tvingas flytta, om denne inte följer er tillsägelse utan dröjsmål, bostadsrättslagen 7 kap. 20 § 1 st.
Bostadsrättsföreningen anses ha gjort vad som krävs angående tillsägelsen när denna avsänts till bostadsrättshavaren genom ett rekommenderat brev, bostadsrättslagen 7 kap. 32 §.
Efter att ha gjort en sådan tillsägelse om rättelse, har bostadsrättsföreningen 2 månader på sig att säga upp bostadsrättshavaren på den grunden. Detta innebär att bostadsrättshavaren måste rätta sig inom denna tidsperiod. Gör denne inte det, får den sägas upp. Om bostadsrättsföreningen väntar längre än två månader från dagen som tillsägelse gjordes, försvinner rätten att säga upp på denna grund, bostadsrättslagen 7 kap. 21 § 2 st.
Om bostadrättshavaren vidtar rättelse får den inte skiljas från lägenheten på den grunden
Om bostadsrättshavaren vidtar rättelse, alltså säljer eller flyttar tillbaka, innan föreningen hinner säga upp denne, får uppsägelse till avflyttning inte ske på den grunden, bostadsrättslagen 7 kap. 21 § 1 st.
Sammanfattning och råd
Om bostadsrättshavaren för närvarande har ett tillstånd till att hyra ut i andra hand, gäller detta tillstånd tills det löpt ut.
När detta tillstånd löpt ut, finns alltså inte längre ett giltigt tillstånd från föreningen som tillåter en andrahandsuthyrning. När en bostadsrättshavare hyr ut i andra hand utan behövligt tillstånd från föreningen har denne förverkat sin nyttjanderätt till bostadsrätten och får sägas upp till avflyttning, bostadsrättslagen 7 kap. 18 § 2 p. Innan detta får göras krävs dock en tillsägelse om rättelse och att bostadsrättshavaren riskerar att sägas upp för avflyttning, bostadsrättslagen 7 kap. 20 § 1 st. Bostadsrättsföreningen anses ha gjort vad som krävs när den har skickat en sådan tillsägelse genom rekommenderat brev till bostadsrättshavaren, bostadsrättslagen 7 kap. 32 §. Därefter har bostadsrättsföreningen 2 månader från dagen då tillsägelse avsändes, att säga upp bostadrättshavaren på den grunden. Om bostadsrättshavaren hinner vidta rättelse försvinner rätten att säga upp denne på denna grund, bostadsrättslagen 7 kap. 21 § 2 st.
Jag hoppas att detta gett svar på din fråga.
Med vänlig hälsning,
