Vilka lagar tillämpas vid uthyrning av två lägenheter?
Vad gäller om vi har ett större hus där vi hyr ut 2 lägenheter (och själva bor i en tredje)? Vi har köpt huset som privatpersoner.
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med din fråga!
För det fortsatta svaret är det nödvändigt att dela upp lägenheterna som hyrs ut till "den första lägenheten" och "den andra lägenheten".
Den första lägenheten
För denna lägenhet kan lagen om uthyrning av egen bostad tillämpas (privatuthyrningslagen). Om det uppkommer frågeställningar som inte regleras av den lagen är det jordabalkens 12 kapitel som ska tillämpas (hyreslagen).
Hyran
Det som framförallt är av intresse enligt privatuthyrningslagen är hur ni kan prissätta hyran. Hyran får här täcka kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, 4 § privatuthyrningslagen.
Exempel på hyresberäkningen: En bostadsrättslägenhet värd 3 miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till bostadsrättsföreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent blir kostnaden för hyresvärden (3 000 000 x0,04)/12+1 900=11 900 kr
Uppsägningstid
Bland annat kan ni säga upp lägenheten vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, utan att hyresrätten är förverkad. Avtal på bestämd tid behöver inte heller sägas upp. Hyresgästen har inte heller rätt till förlängning av avtalet, 3 § privatuthyrningslagen.
Den andra lägenheten
Den här lägenheten omfattas inte av privatuthyrningslagen utan följer endast hyreslagen.
Hyran
Vid bestämmande av hyran på den här lägenheten behöver ni ta hänsyn till vad som anses som ett skäligt belopp. En skälig hyra är när beloppet inte överstiger hyror för lägenheter med likvärdigt bruksvärde (som också hyresförhandlat), 12 kapitlet 55 § jordabalken.
Uppsägningstid
I hyreslagen finns flera olika regleringar för när ett avtal får sägas upp. Beroende på hur länge avtalet har varat är uppsägningstiderna olika, mer om detta finner ni i 12 kapitlet 4 § jordabalken.
Vad ska ni göra?
Det jag tagit upp ovan är bara ett axplock av vad som kan skilja sig beroende på vilken lag som blir tillämplig. Det jag rekommenderar är att ni tar hjälp av en jurist för att skriva korrekta hyresavtal. Juristen kan hjälpa er att få en övergripande bild av rättsläget. Här kan ni boka tid med en jurist.
Vänliga hälsningar
