Vilka faktorer påverkar uppskovet?
Hej
några korta frågor:
Vi sålde en bostadsrätt i slutet av oktober 2017.
(Bostadsrätten var skriven i min frus och dotters namn)
Nya hemmet är en egenbyggd villa, som ju totalt kostar betydligt mer än försäljningsvinsten av
bostadsrätten.
Hur kan vi ta detta i beaktning?
Hur påverkar det vinst beskattningen?
Vilka avdrag kan göras?
Lawline svarar
Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!
Avdrag för försäljnings- och förbättringskostnader
När man säljer en bostad ska man betala skatt på eventuell kapitalvinst. När man räknar ut vinsten får man göra avdrag för vissa kostnader; bland annat försäljningskostnader såsom mäklararvode, samt vissa förbättringsutgifter.
Förbättringsutgifter delas in i två olika kategorier: Grundförbättringar samt reparationer och underhåll. Det är olika regler som gäller beroende på vilken av dessa två kategorier som är tillämpliga. Är man osäker på om en specifik förbättringsutgift är avdragsgill, eller vilken kategori den tillhör, kan man fråga Skatteverket.
Uppskov
Ibland kan man få göra uppskov med att betala skatt på hela eller delar av vinsten. Vinsten bakas då in i den nya bostaden och läggs till när man i framtiden säljer den nya bostaden.
För att få göra uppskov med att betala skatt på vinsten när man sålt en bostad och köpt en ny bostad, måste man uppfylla ett antal kriterier. Man måste (förutom vid några undantagsfall) ha:
bott i den sålda bostaden (ursprungsbostaden) sammanhängande hela det senaste året fram tills att man skriver köpekontrakt till den nya bostaden (ersättningsbostaden) eller varit bosatt i ursprungsbostaden minst tre av de senaste fem åren enligt Inkomstskattelagen (IL) 47 kap 3 §, köpt ersättningsbostaden tidigast den 1/1 året före och senast den 31/12 året efter det år man sålt ursprungsbostaden enligt IL 47 kap 5a §, ersättningen för ersättningsbostaden överstiger ersättningen för ursprungsbostaden, enligt IL 47 kap 7 §.De två frågor som uppstår mot bakgrund av din beskrivning, är dels om den egenbyggda villan kan räknas som en sådan bostad som uppfyller lagens kriterier för att få göra uppskov och dels om det faktum att din dotter och fru samägde ursprungsbostaden påverkar bedömningen.
Uppskov när man bygger sin egen ersättningsbostad
Angående den första frågan är min bedömning är att kriteriet är uppfyllt, eftersom du uppför ett småhus eller en bostadslägenhet på fastigheten. Hade du uppfört ett fritidshus på fastigheten, hade den däremot inte kvalificerats.
Om du har köpt själva fastigheten innan den 1/1 året före försäljningsåret av din gamla bostad, kan den räknas som din ersättningsbostad om du utför ny-, till- eller ombyggnadsarbeten på fastigheten under tiden tidigast den 1/1 året före försäljningsåret och fram till och med den 2/5 andra året efter försäljningsåret. Av din beskrivning verkar det som att villan redan är färdigbyggd och redo för inflytt, så därmed ska det inte vara några problem.
När ni beräknar hur mycket ersättningsbostaden har kostat, är det dels fastighetens (alltså markens) pris samt kostnaderna ni har haft för att bygga villan från det datum ni köpte fastigheten till och med 2/5 två år efter det år ni sålde ursprungsbostaden. Det är alltså inte ersättningsbostadens nuvarande marknadsvärde som ska ligga till grund för beräkningen, utan de kostnader ni har haft för att köpa den och bygga den.
Uppskov när det inte är samma ägare till ursprungsbostaden som ersättningsbostaden
Nästa fråga blir hur det påverkar bedömningen att din fru och dotter samägde bostadsrätten. Det står inget om det i din fråga, men jag utgår ifrån att det är du och din fru som står på ersättningsbostaden och har betalat för den.
Uppskovsreglernas syfte är att du som säljer en bostad för att köpa en ersättningsbostad, ska kunna använda hela vinsten för att investera i din nya bostad. Om det inte är samma person som äger ursprungsbostaden och köper ersättningsbostaden, faller syftet med uppskovet.
Om din fru och din dotter ägde ursprungsbostaden 50-50 och nu äger du och din fru ersättningsbostaden 50-50 så kan din fru göra uppskov för sin del, men din dotter kommer att beskattas för vinsten på sin del. Du kan inte göra något slags uppskov, om du inte har sålt någon ursprungsbostad.
Om det är något som du tycker är oklart i mitt svar får du gärna maila mig på edith.grundin@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
