Vem bestämmer vem som får vistas i bostad med flera ägare?
Hej!
Säljer min del av ett hus, 50% till en man som flyttar in till mitt ex i huset.
Har han rätt att flytta in i huset innan tillträdesdagen?
Hur stor rätt har han att vistas där, sova över i stor utsträcknig, flytta in möbler och kläder mm?
Kan mitt ex ge honom den rätten då hon och denna person kommer bo i huset framöver?
Vi har ett bodelningsavtal där det står att jag förbinder mig att sälja min andel till honom, men dom har
ändrat detta avtal utan min vetskap, finns en osignerad sida nu där dom ändrat visst innehåll.
I min mening kan detta avtal då inte längre vara giltigt utan vara ett avtalsbrott.
Jag vill att försäljningen ska gå igenom som planerat men vill inte att han flyttar in innan tillträdesdagen.
Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen lagen om samäganderätt (LoS) och brottsbalken (BrB).
Utredning
Som utgångspunkt har var och en rätt att förfoga över sin egendom. När det gäller fast egendom övergår förfoganderätten till egendomen enligt min uppfattning vid tillträdesdagen då överlåtelseavtalet träder i kraft och risken övergår på köparen. Fram till tillträdesdagen har sålunda säljaren förfoganderätt och kan därmed bestämma hur egendomen ska behandlas.
När flera ägare innehar andelar i samma egendom ska de enligt 2 § LoS som huvudregel vara eniga. Kan de inte enas om en åtgärd som rör egendomens förvaltning eller nyttjande ska de enligt 3 § LoS kan en av dem ansöka om att beslut ska fattas av en god man.
Av 4 kap. 6 § BrB framgår att den som olovligen intränger eller kvarstannar där annan har sin bostad döms för hemfridsbrott. Bestämmelsen förklarades närmare i fallet NJA 1944 s. 67 där Högsta domstolen (HD) uttalade att en person som trots uppmaningar från en bostads ena ägare kvarstannat i bostaden inte gjort sig skyldig till hemfridsbrott. Detta eftersom denne av den andra ägaren uppmanats att stanna och att den som kvarstannade endast gjorde det i den omfattning som denne bedömde som nödvändigt för att den ägare som uppmanat honom att stanna skulle hinna ta sig därifrån. HD konstaterade dock att en av två boendes uppmaning att lämna en bostad räcker för att den som inte bor där ska vara skyldig att lämna bostaden, oavsett vad den andra boende tycker om saken. Enligt 24 kap. 1 § 2 st. 4 p. BrB föreligger rätt till nödvärn mot den som kvarstannar i någons bostad efter tillsägelse om att lämna densamma.
I ditt fall kan din före detta makas partner inte hämta rätt att vistas i huset från överlåtelseavtalet er emellan förrän tillträdesdagen. Han kan endast vistas i huset med din och/eller din makas tillstånd. Eftersom ni inte kan enas om detta borde enligt min uppfattning LoS kunna vara tillämplig i ditt aktuella fall. Enligt ordalydelsen torde lagen tillämpas då frågan om vem som får bo i ett hus rimligen måste anses vara en fråga om "godsets nyttjande". Med denna utgångspunkt skulle alltså du eller din före detta maka kunna ansöka hos domstol om en god man för att besluta i frågan om ni inte kan enas. Vad en god man skulle besluta i frågan kan inte sägas säkert. Efter tillträdesdagen har du dock ingen rätt att besluta i frågor om husets nyttjande eftersom du då inte längre samäger huset med din före detta maka. Detta är dock bara den rent civilrättsliga frågan om ägande och nyttjanderätt; enligt min uppfattning finns en straffrättslig dimension som sannolikt löser ditt problem på ett enklare sätt. Eftersom huset, såsom jag tolkar din fråga, utgör din och din före detta makas bostad har ni båda rätt att besluta att andra personer inte får vistas där. Denna rätt gäller enligt rättsfallet ovan som huvudregel oavsett vad den andra parten anser: har din före detta makas partner blivit åtsagd av dig att inte vistas i bostaden begår han hemfridsbrott om han kvarstannar trots det, även om din före detta maka uppmanar honom att stanna. Kvarstannar han har du även rätt att med proportionerligt våld avlägsna honom eftersom din rätt till nödvärn aktualiserats. Det är värt att notera att fallet öppnar för ett undantag i fall då den som kvarstannar trots uppmaningar om att lämna bostaden från den ena ägaren "ej anser sig böra lämna" den andra ägaren och endast kvarstannar så länge som krävs för att den andra ägaren ska kunna göra sig i ordning att lämna bostaden.
Avslutningsvis kan det konstateras att tillägg till avtal mycket riktigt inte kan göras utan avtalsparternas samtycke. Tillägg utan samtliga parters samtycke blir därmed ogiltiga om de görs.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är att förklara för din före detta maka och hennes partner att du inte vill att han vistas i huset innan tillträdesdagen och att han därmed kommer göra sig skyldig till hemfridsbrott om han trots detta besöker bostaden. Skulle han trots detta befinna sig i er bostad rekommenderar jag att du uppmanar honom att lämna den och därefter ringer polisen eller avlägsnar honom, beroende på vad du finner lämpligt. Att din situation skulle träffas av undantaget i rättsfallet jag berört i mitt svar bedömer jag som mycket osannolikt, inte minst då fallet är gammalt. Du har därför enligt min uppfattning rätt att förbjuda din före detta makas partner att vistas i er bostad oavsett vad hon tycker om saken. De civilrättsliga möjligheterna att lösa konflikten behöver du enligt min uppfattning inte tillgå om du inte av någon anledning finner det lämpligt.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning
