Vem är fastighetsägaren/Tomträttsinnehavaren?
Hej!
För åtta år sen köpte min man och jag en villatomt på planerat nytt villaområde bestående av 35 tomter. Vi var nummer två som byggde.
När vi skrev på avtalet skulle en samfällighet så småningom bildas, men att det först måste komma upp åtminstone 15 hus enligt säljaren. Nu är samtliga tomter bebyggda.
Vår fråga är nu: vem är ägare till och vem ansvarar för de allmänna ytorna som ska ingå i samfälligheten? Dvs de som omger tomterna, vägar, etc?
Säljaren säger att han är ägare och därmed har beslutsrätt beträffande ledningsdragning till nya villatomter utanför vårt område tills en samfällighet bildas. Betyder det i så fall att han kommer att kräva ytterligare betalning för dessa ytor vid samfällighetens bildande? Tyvärr verkar någon sådan fortfarande inte vara i sikte. Vi har flera gånger under åren stött på honom om att det är dags.
Tacksam för snabbt svar.
Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om ingen samfällighetsförening har bildats som är fastighetsägare med lagfart över fastigheten/fastigheterna där de bebyggda tomterna är belägna, då är det den som är inskriven på lagfarten som är fastighetsägaren enligt jordabalken 22 kap 1 §. Ni kan kontrollera vem som är fastighetsägaren hos Lantmäteriet i er region. Registret innehar även information om tomträtter.
För tomträtter och fastigheter kan det även bildas servitut för att reglera nyttjanderätter men det är oklart om något sådant finns. Ni kan undersöka detta dels i era köpeavtal och hos lantmäteriet. https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/
Huvudregeln är att det är fastighetsägaren som ansvara för fastigheten. Andra nyttjanderättshavaren kan ha ansvar enligt vad som avtalats. Tomträtt är en form av nyttjanderätt och regleras i 13 kap jordabalken och det finns formkrav på att tomträtter ska vara skriftliga för att vara giltiga. Tomträtter omfattas liksom fastigheter av inskrivning enligt 21 kap jordabalken. Vad gäller vägar så kan de både vara privata och kommunala beroende på vem som äger marken som vägen går på.
Om det i avtalet uttryckligt står att det ska bildas en samfällighetsförening när det byggts upp 15 hus kan det utgöra kontraktsbrott om villkoret inte har uppfyllts. För att kunna säga något om detta krävs att en jurist granskar ert avtal. Om ett kontraktsbrott föreligger kan det vara möjligt att stämma säljaren i tingsrätten för att få denne att fullgöra avtalet. Det kan även vara så att varje "tomtägare" äger marken i närheten beroende på vart gränserna går och att tomtägarna i området då kan starta en förening i samråd med varandra utan att blanda in säljaren.
Om säljaren äger marken som ni vill nyttja gemensamt i förening kan det uppkomma nya avgifter för den nyttjanderätten om ni inte har avtalat om annat i samband med köpet. Ifall säljaren ska hjälpa er att start en förening kan det tänkas att hen vill ta betalt för arbetet om ni inte avtalat om att det ska ingå i köpet av tomträtten. För mer information om bildande av samfällighetsförening kan ni läsa på Lantmäteriets hemsida och https://www.verksamt.se/starta/starta-och-registrera-ditt-foretag/samfallighetsforening
Det kan vara möjligt för er att tvångsvis få till nyttjanderätter till de allmänna utrymmena som servitut eller samfällighet genom lantmäteriförrättning enligt fastighetsbildningslagen om ni inte kan komma överens med säljaren. Det finns dock flera olika sorters samfälligheter som regleras av olika lagrum. Det är tänkbart att det i ert fall kan vara aktuellt med samfälligheter bildade enligt anläggningslagen, s.k. gemensamhetsanläggningar. Exempel på gemensamhetsanläggningar är enskilda vägar, parkeringsplatser, grönområden, avloppsanläggningar m.m. Det finns dock specialreglering för vissa typer av ledningar. Vid tvångsvis bildande av samfällighet kan det bli så att ni måste lösa ut den mark som samfällighetsföreningen ska använda från markägaren. Mer information finns här.
Jag rekommenderar att ni undersöker vem som äger marken genom att kontakta lantmäteriet. Om ni vill ha hjälp att undersöka ägandeförhållandena i detalj eller för att granska ert avtal rekommenderar jag att ni anlitar en jurist eller en advokat inom fastighetsrätt. Troligen behöver ni och era grannar anlita en jurist för att göra en rättsutredning på era möjligheter att på bästa vis få till en samfälllighet genom lantmäteriförrättning, förutsatt att ni inte har avtalat om detta i samband med köpet.
Om du vill anlita en av Lawlines jurister eller har någon följdfråga kan du mejla mig, jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
