Vad ska jag göra när min hyresgäst inte betalar hyran?

2021-01-17 i Hyresrätt
FRÅGA
HeJ! Jag hyr ut min bostadsrättslägenhet i andra hand. Jag har ett hyreskontrakt med hyresgästen. Jag har sagt upphyreskontraket med 3 månaders uppsägningstid f o m 5 dec 2020 till 31 mars 2021. Jag skickade uppsägningen med rek post. Hyresgästen löste inte ut brevet för han visste att det handlade om en uppsägning. Anledningen att jag sade upp honom är att jag behöver lägenheten själv. Skall renoveras o säljas.Han har även fört liv o stört grannarna på nätterna. Hyresgästen betalade hyran de fyra första månaderna enligt hyreskontraktet. Efter min uppsägning har han inte betalat hyran för jan 2021 trots påstötning. Svarar inte. Min fråga: Vad skall jag göra? Kan jag skicka en ny uppsägning krav på att den gäller med omedelbar verkan (jordabalken12 kap. 42 §§ ? eller skall jag kontakta kronofogden för betalningsföreläggande o avhysning? Nu kommer det en ny månad snart. Antagligen ingen hyra kommande månad heller.Tacksam för råd hur jag skall göra.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Som jag tolkar din fråga hyr du ut din bostadsrättslägenhet i andra hand. Du har sagt upp hyreskontraktet med tre månaders uppsägningstid. Kontraktet löper efter uppsägningstiden ut den 31 mars 2021. Du skickade uppsägningen med REK-post, däremot löste hyresgästen inte ut brevet då han visste vad det handlade om. Anledningen till uppsägningen är att du behöver lägenheten själv, den ska säljas och renoveras.

Hyresgästen betalde hyran de fyra första månaderna. Efter din uppsägning har han ännu ej betalt hyran för januari och svarar inte när du påminner honom. Du undrar nu vad du ska göra, om du kan skicka en ny uppsägning med krav om att den gäller med omedelbar verkan. Eller om du ska ansöka om betalningsföreläggande och avhysning.

Tillämplig lag

Då du hyr ut din bostadsrätt i andra hand är min utgångspunkt att det rör sig om en uthyrning av din bostad. Tillämplig lag är därmed den s.k. privatuthyrningslagen, i kombination med 12 kap. jordabalken (JB). Privatuthyrningslagen gäller i första hand, om något inte är reglerat i den gäller jordabalkens regler. Bestämmelser om uppsägning finns i 3 § privatuthyrningslagen och uppsägningstiden från din sida är, precis som du själv uppger, tre månader. Hyresgästen har som utgångspunkt inget besittningsskydd; undantagen är om uthyrningen började innan den 1 februari 2013 eller om privatuthyrningslagen inte är tillämplig (för att du redan hyr ut en annan bostad privat). Privatuthyrningslagen ställer däremot inte upp några regler för uppsägning varför sådana regleras o jordabalken.

Regler om uppsägning

En uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader (12 kap. 8 § JB). Den skriftliga uppsägningen ska delges hyresgästen. Det betyder att du som hyresvärd ska lämna uppsägningen till hyresgästen på ett sådant sätt att du vet eller kan utgå från att den verkligen nått hyresgästen. Om hyresgästen har sin hemvist i Sverige kan nästan alla uppsägningar göras genom rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Det krävs då inte att hyresgästen hämtar ut brevet för att hon eller han ska anses vara delgiven. I ditt fall förstår jag det som att du skickat uppsägningen rekommenderat till hyresgästen vilket bör vara tillräckligt för delgivning av uppsägningen.

Uppsägning vid obetald hyra

En hyresrätt kan förverkas vilket kan aktualiseras bland annat vid obetald hyra. Du kan säga upp hyresgästen om vederbörande dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen (12 kap. 42 första stycket p1 JB). Innan du kan säga upp hyresgästen på grund av obetald hyra måste du anmana vederbörande att rätta sig. Om rättelse sker innan uppsägningen kan hyresgästen inte sägas upp på den grunden (12 kap. 43 § första stycket JB). Du måste även informera socialnämnden om uppsägningen. När du väl sagt upp avtalet har hyresgästen rätt till tre veckors "uppsägningstid" från den dagen då du meddelat hyresgästen om uppsägningen och anledningen till denna samt att du meddelat socialnämnden om uppsägningen (12 kap. 44 § första punkten JB). Erlägger hyresgästen betalning inom denna period har hen rätt att bo kvar.

Som synes kan hyresgästen få tillbaka lägenheten om hen betalar efter att du uppmanat hen att göra det. Hen kan även återvinna lägenheten genom att betala inom tre veckor från delgivning av uppsägning därom. Det är således möjligt att skjuta på betalningen och ändå ha rätt att fortsatt bo kvar.

Handlingsplan i ditt fall

Nu har du redan sagt upp lägenheten och uppsägningstiden går ut den 31 mars. Jag förstår det som att du är orolig för att du inte kommer att få in fler hyror och att du därför vill säga upp hyresgästen så snabbt som möjligt. Min rekommendation är därför att du börjar med att uppmana hyresgästen till rättelse (skriftligt). Hjälper inte det rekommenderar jag dig att du kontaktar socialnämnden om att uppsägning kommer att ske och att du säger upp hyresgästen. Därefter får du vänta och se; betalar hyresgästen har hen rätt att bo kvar under sin uppsägningstid. Betalar hen inte och inte bestrider uppsägningen kan du då begära hjälp av Kronofogden för avhysning. Vid den tidpunkten kan du även ansöka om betalningsföreläggande för obetalda hyror.

Handlingsplanen gör att du förhoppningsvis redan i ett tidigt skede får in den utestående hyran och att hyresgästen sedan avflyttar den siste mars. Om hyresgästen däremot vägrar att betala ger handlingsplanen dig möjlighet att i förlängningen få ut hyresgästen i förtid.

Om du vill att en av våra jurister är behjälpliga vid kontakt med din hyresgäst och uppsägningen är du varmt välkommen att återkomma till mig för vidare information och kostnadsförslag. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (1932)
2021-04-21 Vad gäller vid uppsägning av partiell uthyrning av lokal i andra hand?
2021-04-21 Laglig rätt för andrahandsuthyrning?
2021-04-20 Återbetalning av förstahandshyra då förhandlingsförordning finns
2021-04-19 Hur lång tid innan hyreshöjningen har hyresgästen rätt att få information?

Alla besvarade frågor (91412)