Vad kan göras om delägare i en samfällighet inte är samarbetsvillig?
Fråga om nyttjande av samfällighet
En stor fritidsfastighet i Tanums kommun bildades från stamfastigheten 1957 och har sedan gått i arv till 3 syskon. På grund av konflikter gjordes en fastighetsklyvning som avslutades 2014, och som bildade:
• Fastighet A (Svenneby valön 1:27) – Ägs av 1 syskon.
• Fastighet B (Svenneby valön 1:28) – Ägs av 2 syskon.
• Samfällighet (Svenneby Valön S:5) – Ägs till 1/3 del av A och till 2/3 av B.
Kort efter fastighetsombildningen byggde fastighet A om sitt hus och gjorde då anläggningar som ligger delvis utanför sin tomtmark, och upptar då yta på samfälligheten. Detta skedde delvis mot protest från fastighet B. Men inget tillsynsärende hos kommunen har startats. Inget samägandeavtal finns och det är delägarförvaltning som gäller.
Idag vill fastighet B bygga nytt och har liknande behov av att nyttja mindre yta av samfälligheten för tex trappa och reningsverk, precis som fastighet A redan gjort. Dock säger fastigheten A att de inte kommer godta någon som helst ytterligare nyttjande av samfälligheten fortsättningsvis, samtidigt som de vill behålla de redan utförda anläggningarna som fastighet A redan har på samfälligheten.
Vår fråga är hur fastighet B kan gå vidare och tvinga till oss rätten att nyttja samfälligheten i samma utsträckning som fastighet A redan gör? Fastighet B vill hellre få rätt att nyttja samfälligheten än att hindra fastighet A att göra det, Fastighet B vill alltså inte tvinga Fastighet A att riva sina anläggningar.
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lagstiftning: lag om förvaltning av samfälligheter (SFL)
Delägarförvaltning - delägarsammanträde
En samfällighet kan styras antingen genom delägare eller genom en särskild bildad samfällsförening. Jag förutsätter att det är delägarförvaltning som gäller i detta fall. Utgångspunkten vid delägarförvaltning är att delägarna bestämmer gemensamt, se SFL 6§. Så länge delägarna är ense har de full frihet att bestämma om förvaltningen även med avvikelse från vad som bestämts vid förrättning. När delägarna inte kan enas så finns det en ett lagrum som man kan åberopa, vilket är SFL 7§. Där stadgas det att en delägare kan begära att lantmäterimyndigheten avgör frågan. Bestämmelsen om så kallad delägarsammanträde ger möjlighet att genom ett majoritetsbeslut få till stånd ett avgörande av en förvaltningsfråga. En fastighet har dock endast bara 1 röst - vilket innebär att det är 50% mot och 50% för, se SFL 12§. Vid lika röstetal så ska ordförande ha utslagsrösten. Av SFL 7 § 1 st. framgår att ordförande är den sammanträdesledare som förordnats av LM, vilken oftast är en myndighetsrepresentant från Lantmäteriet men det kan även vara någon annan, oftast någon som en av delägarna föreslagit, om denne bedöms som fristående och är van att leda förhandlingar.
Överklaga till mark- och miljödomstolen
I fall där lantmäteriet beslutar emot er önskan så kan beslutet överklagas till mark- och miljödomstolen, se 15§. Här kan ett beslut ändras om beslutet inte har skäligen beaktat ett enskilt intresse. När beslut fattas på delägarsammanträde får en avvägning göras mellan gemensamma och enskilda intressen. Är olägenheten för er avsevärd, bör det anses att erat intressen inte beaktats i skälig omfattning. Beslutet bör då undanröjas oavsett tyngden av det gemensamma intresset.
Rekommendationer
Jag rekommenderar att ni hör av er till lantmäteriet för att tillkalla ett delägarsammanträde. Hur ordförande kommer att besluta kan jag tyvärr inte förutse. Dock är det logiska att om fastighet A har fått göra något på samfälligheten så bör fastighet B kunna använda fastigheten i liknande mån.
Jag hoppas jag har kunnat svara på din fråga, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.
vänligen,
