Vad händer om rättigheter i en fastighet konkurrerar med varandra?
Hejsan
Jag undrar om ett arrendeavtal måste vara registrerat hos någon myndighet för att gälla, eller räcker det att parterna har dokumentationen?
Sen undrar jag vad som gäller om en fastighetsägare arrenderar ut mark som jag har servitut på att nyttja?
Vilket avtal väger tyngst; arrende eller servitut? Eller skall de samsas? Eller blir någon del ogiltig?
Bakgrunden till frågan är att vi är delägare i en tomt som nyttjas som badplats. Avstyckningen till denna tomt gjordes 1947 och tomten gränsar till den avstyckande fastighet som gett rätt att begagna delar av stamfastigheten till utfart och öppen plats.
Nu har två andra närliggande grannar försökt stycka av och köpa denna mark av ägaren till stamfastigheten, vilket dock inte gick igenom. Istället har ett arrendeavtal upprättas dem emellan. Vad som står i arrendeavtalet vet jag dock inte, men det kan finnas möjlighet att det inskränker på våra möjligheter att nyttja rättigheten enligt servitutet.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Nedan görs en redogörelse för dina frågor utifrån olika rubriker och sist kommer en slutsats angående din situation.
Giltighet av arrendeavtal
Regler om arrende hittas i 7-11 kap. jordabalken.
I 7 kap. 10 § jordabalken där allmänna bestämmelser om nyttjanderätter hittas så anges det att ett avtal om arrende får inskrivas då det är skriftligen upprättat. Däremot är det ingen nödvändighet att detta görs. Ett arrendeavtal gäller således då ett skriftligt avtal uppkommit och en inskrivning behövs inte (se även 8 kap. 3 § jordabalken om arrendeavtals ingående).
Rättigheters inbördes ställning
I 7 kap. 22 § jordabalken regleras rättigheters inbördes ställning i en fastighet om dessa konkurrerar med varandra. De aktuella rättigheterna i ditt fall är här arrendet och servitutet. Om dessa rättigheter kan utövas vid sidan av varandra så ska detta göras och båda är giltiga (7 kap. 22 § jordabalken). Om rättigheterna däremot inte kan utövas vid sidan av varandra, det vill säga att utövandet av rättigheterna inte kan ske utan olägenhet för varandra, så äger den äldsta rättigheten företräde och den senare får då vika. Detta skulle betyda att ditt servitut har företräde på grund av att det upplåtits innan arrendet, om jag förstått dig rätt.
Ett avtal mellan fastighetsägaren och dina grannar vilket innebär att företrädesordningen ändras kan inte göras utan ditt samtycke. Fastighetsägaren och dina grannar kan alltså inte avtala bort ditt företräde utan dig.
Undantag i företrädesordning - inskrivning
Det finns dock ett undantag till det ovan sagda och det är om arrendet inskrivs före ditt servitutsavtal (17 kap. 1 § jordabalken). Ett krav är dock att dina grannar inte ägde eller bort äga kännedom om ditt servitutsavtal vid upplåtelsen (17 kap. 3 § jordabalken). Detta betyder alltså att grannarna inte ska haft kännedom, och inte borde haft kännedom om ditt servitutsavtal för att arrendet ska få företräde vid en eventuell inskrivning.
Slutsats
Arrendeavtalet blir giltigt i och med den skriftliga överenskommelsen och en inskrivning behövs inte.
Om flera rättigheter finns i en fastighet ska båda som huvudregel gälla om dessa kan utnyttjas vid sidan av varandra. Om detta inte kan ske har servitutet som upplåtits först företräde, såvida inte arrendet har inskrivits före servitutet och grannarna inte visste och inte borde vetat att servitutet fanns.
Ett företräde för arrendet kan alltså endast uppstå om rättigheterna inte kan utnyttjas vid sidan av varandra och arrendet inskrivits före ditt servitutsavtal, samtidigt som grannarna inte visste om att servitutet existerade vid upplåtandet av arrendet.
Vänligen,
